Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 2ème arrondissement : Sentier, Bonne Nouvelle, Grands Boulevards (page 10)

Le 2ème arrondissement de Paris présente pour la recherche d’un local commercial proche d’une gare ou d’un métro une configuration radicalement différente de celle du 1er arrondissement voisin. Contrairement au 1er dont la valeur commerciale des locaux proches du métro est dominée par la puissance brute du flux Châtelet–Les Halles, le 2ème propose un marché d’une finesse et d’une subtilité beaucoup plus grande celui d’un arrondissement dont les stations de métro Sentier, Bonne Nouvelle, Grands Boulevards, Bourse génèrent des flux de nature très différente selon leur localisation dans l’arrondissement, et dont la valeur commerciale pour un local donné dépend moins du volume de passagers que de la qualité et de la composition du flux capturé. Dans le 2ème arrondissement, la proximité d’un métro n’est pas simplement une garantie de passage c’est un indicateur du profil socio-économique de la clientèle accessible depuis le local, qui varie considérablement entre la station Sentier dont le flux est dominé par les salariés tech du hub numérique environnant et la station Grands Boulevards dont le flux mêle touristes, employés de bureau et résidents dans des proportions très différentes. Cette intelligence du flux par station constitue le cœur de l’expertise que Point de Vente apporte aux porteurs de projet cherchant un local commercial dans le 2ème arrondissement.

Quatre stations de métro dans le 2ème : quatre profils de flux commerciaux très distincts

Sentier : un flux dominé par les salariés tech aux budgets de consommation élevés et aux habitudes de déjeuner très structurées : la station Sentier génère un flux de sortie le matin et d'entrée le soir dominé par des salariés de start-ups et de scale-ups dont les comportements de consommation sont très prévisibles déjeuner rapide et qualitatif entre 12h et 14h, café et snacking en milieu d'après-midi, quelques achats de proximité en fin de journée des comportements d'achat réguliers et récurrents dont la valeur commerciale pour un local bien positionné est d'une solidité hebdomadaire très favorable, très différente du flux touristique volatile observé dans le 1er
Bonne Nouvelle : une station de correspondance dont le flux de transit rapide impose des concepts commerciaux très spécifiques la station Bonne Nouvelle dont la fonction principale est la correspondance entre plusieurs lignes génère un flux de passagers dont le temps de présence dans le périmètre est très court des voyageurs pressés qui changent de ligne et dont la consommation spontanée est limitée aux achats très rapides une réalité commerciale qui favorise les concepts de vente ultra-rapide presse, tabac, confiserie, café à emporter et qui défavorise les concepts nécessitant un temps de présence minimum dans le local
Grands Boulevards : une station dont la mixité de flux entre touristes, employés de bureau et résidents génère une clientèle d'une diversité et d'une imprévisibilité particulières la station Grands Boulevards dont le périmètre mêle des grands magasins, des cinémas, des restaurants et des bureaux génère un flux d'une diversité remarquable dont la composition varie très fortement selon les heures et les jours une mixité qui génère des opportunités commerciales pour des concepts à large spectre mais qui rend la modélisation du chiffre d'affaires prévisionnel plus complexe que pour les stations à flux plus homogènes
Bourse : une station dont le flux est dominé par les professionnels de la finance et les acteurs institutionnels du périmètre : dans le périmètre de la Bourse de Paris et des institutions financières qui l'entourent, la station Bourse génère un flux dominé par des professionnels dont les comportements de consommation déjeuner d'affaires, achat de presse financière, café en réunion informelle sont très spécifiques et dont les budgets de consommation sont parmi les plus élevés observés dans les arrondissements centraux parisiens

Ce que la transformation tech du Sentier change pour les locaux commerciaux proches du métro

Un effet de densification de la clientèle corporate qui améliore la valeur des locaux proches du métro Sentier bien au-delà des simples comptages de flux : la transformation du Sentier en hub technologique européen a généré une densification de la clientèle corporate dans un périmètre très restreint autour de la station Sentier dont l'impact sur la valeur commerciale des locaux proches du métro dépasse très largement ce que les simples comptages de passagers peuvent suggérer des milliers de salariés dont la concentration dans quelques rues génère une clientèle de déjeuner et de services de proximité d'une intensité comparable à celle observée dans des arrondissements financiers bien plus grands
Une demande de services B2B aux entreprises tech qui génère une valeur commerciale nouvelle pour certains locaux proches du métro Sentier : la concentration de start-ups et d'agences créatives dans le périmètre de la station Sentier génère une demande de services aux entreprises traiteurs d'entreprise, imprimeurs, prestataires informatiques, coursiers dont les locaux bien positionnés à proximité du métro peuvent tirer parti via un positionnement B2B complémentaire à leur activité B2C habituelle
Un impact du télétravail sur la distribution hebdomadaire du flux qui modifie les créneaux commerciaux optimaux : dans le 2ème arrondissement dont une fraction importante de la clientèle professionnelle pratique le télétravail partiel, la distribution du flux piéton autour des stations de métro varie selon les jours de la semaine des pics de fréquentation les mardi, mercredi et jeudi quand les salariés sont majoritairement présents au bureau, des creux plus marqués les lundi et vendredi une réalité que Point de Vente intègre dans ses prévisions de chiffre d'affaires pour chaque local proposé dans le 2ème

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris