Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 3ème arrondissement : Arts et Métiers, Temple, Rambuteau (page 4)

Le 3ème arrondissement de Paris aborde la question des locaux commerciaux proches du métro sous un angle que les deux arrondissements précédents de cette série ne permettent pas d’anticiper. Dans le 1er, la valeur commerciale de la proximité du métro était dictée par la puissance volumétrique du flux Châtelet–Les Halles. Dans le 2ème, elle était structurée par la composition socio-économique très précise du flux par station. Dans le 3ème arrondissement, la réalité est plus complexe encore les stations de métro qui desservent l’arrondissement ne sont pas simplement des générateurs de flux piéton mais des portes d’entrée vers l’un des quartiers les plus désirables et les plus internationalement reconnus de Paris, dont la fréquentation n’obéit pas aux logiques ordinaires des flux de transit mais à celles d’une destination de shopping, de gastronomie et de culture dont les visiteurs viennent délibérément et dont le temps de présence dans le quartier est très supérieur à celui des simples usagers du métro. Ce qui rend la proximité du métro si stratégique dans le 3ème, ce n’est pas le flux de sortie de la station en elle-même c’est la fonction d’accès au Haut-Marais que chaque station remplit pour une clientèle internationale dont la propension à consommer est très élevée et dont le panier moyen dépasse très largement celui des consommateurs ordinaires. Point de Vente vous accompagne pour exploiter cette réalité avec la précision micro-locale qu’elle impose.

Le métro dans le 3ème : une fonction d'accès à une destination plutôt qu'un générateur de flux de transit

Une clientèle qui sort du métro avec une intention d'achat ou de visite très précise, contrairement aux flux de transit ordinaires : les visiteurs qui empruntent les stations Arts et Métiers, Temple ou Rambuteau pour accéder au Haut-Marais ne sont pas des usagers de transit en correspondance rapide ce sont des consommateurs qui ont spécifiquement choisi de venir dans le quartier pour explorer ses galeries, ses boutiques de mode et ses restaurants, et dont le temps de présence dans le périmètre se compte en heures et non en minutes une réalité qui transforme fondamentalement la nature de la valeur commerciale de la proximité du métro dans le 3ème par rapport à des arrondissements où le flux est principalement de transit
Un différentiel très marqué entre les sorties de métro côté Haut-Marais et celles côté moins valorisé : toutes les sorties des stations du 3ème n'offrent pas la même exposition au flux de consommateurs du Haut-Marais une sortie orientée vers la rue de Bretagne ou la rue des Archives capte immédiatement un flux de visiteurs du Marais dont la propension à consommer est très élevée, tandis qu'une sortie orientée vers la rue du Temple côté République capte un flux de nature très différente dont les comportements d'achat sont beaucoup moins tournés vers la consommation lifestyle premium une granularité que Point de Vente mesure pour chaque local proposé
Des pics de fréquentation liés aux fashion weeks qui transforment temporairement la valeur commerciale des locaux proches du métro : pendant les fashion weeks parisiennes, les stations de métro du 3ème voient affluer un flux de professionnels de la mode internationaux dont la densité et le pouvoir d'achat génèrent pour les locaux commerciaux bien positionnés des pics de chiffre d'affaires d'une intensité et d'une durée suffisantes pour influencer significativement la rentabilité annuelle de certains concepts commerciaux dont le positionnement est cohérent avec les attentes de cette clientèle

Trois concepts commerciaux particulièrement pertinents pour les locaux proches du métro dans le 3ème

Le concept de retail lifestyle de niche dont la visibilité depuis la sortie de métro constitue le principal levier d'acquisition de clientèle : dans le 3ème arrondissement dont les visiteurs sont en mode découverte active du quartier dès leur sortie du métro, un local commercial dont la vitrine est immédiatement visible depuis la sortie de la station et dont le concept boutique de mode créateur, librairie de niche, épicerie fine internationale est cohérent avec l'identité lifestyle du Haut-Marais bénéficie d'une acquisition de clientèle spontanée d'une efficacité particulière
Le concept de restauration rapide qualitative dont le temps de service est adapté à une clientèle en visite active du quartier : les visiteurs du Haut-Marais qui ont passé plusieurs heures à explorer boutiques et galeries cherchent en milieu de journée une solution de restauration rapide mais qualitative qui ne les oblige pas à interrompre leur exploration pour un repas trop long des concepts de restauration rapide premium sandwich artisanal, salade composée, plat du jour à emporter dont le service est rapide et dont la qualité est cohérente avec les standards gastronomiques du 3ème constituent des opportunités commerciales particulièrement bien adaptées aux locaux proches du métro dans cet arrondissement
Le concept de services aux professionnels de la mode et du design dont la clientèle est directement liée à la densité de showrooms du Haut-Marais : dans le périmètre des showrooms de mode et des galeries de design du 3ème, des services aux professionnels impressions de haute qualité pour des portfolios et des lookbooks, services de messagerie et de logistique pour des envois de collections, locations de matériel photo constituent des niches commerciales dont la clientèle est directement liée à la densité d'acteurs professionnels de la mode et du design qui fréquentent le quartier via les stations de métro

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris

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Local commercial proche gare et métro Paris 3ème arrondissement : Arts et Métiers, Temple, Rambuteau (page 4)

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Le métro dans le 3ème : une fonction d'accès à une destination plutôt qu'un générateur de flux de transit

Trois concepts commerciaux particulièrement pertinents pour les locaux proches du métro dans le 3ème

Local commercial 102 m2 75003 Paris

REAUMUR

Achat local commercial 175 m2 75003 Paris

REAUMUR

Local commercial 56 m2 75003 Paris

MARAIS

Local commercial 50 m2 75003 Paris

MARAIS

MARAIS

Location bureau 178 m2 75003 Paris

REAUMUR

Local commercial 150 m2 75003 Paris

REAUMUR

Local commercial 215 m2 75003 Paris

REPUBLIQUE PARMENTIER

REAUMUR

Achat local commercial 122 m2 75003 Paris

REAUMUR

Local commercial 65 m2 75003 Paris

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Local commercial 50 m2 75003 Paris

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Local commercial 113 m2 75003 Paris

REAUMUR

Local commercial 54 m2 75003 Paris

HAUT MARAIS

Local commercial 59 m2 75003 Paris

HAUT MARAIS

HAUT MARAIS

Local commercial 320 m2 75003 Paris

HAUT MARAIS

Local commercial 85 m2 75003 Paris

CHATEAU D'EAU-LANCRY

Local commercial 270 m2 75003 Paris

REAUMUR

CHATEAU D'EAU-LANCRY

Achat local commercial 34 m2 75003 Paris

REAUMUR

Local commercial 80 m2 75003 Paris

HAUT MARAIS

Achat local commercial 115 m2 75003 Paris

REAUMUR

HAUT MARAIS

Local commercial 30 m2 75003 Paris

REAUMUR

Local commercial 200 m2 75003 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 20 m2 75003 Paris

HALLES BEAUBOURG

HALLES BEAUBOURG

Achat local commercial 215 m2 75003 Paris

REAUMUR

Local commercial 52 m2 75003 Paris

MARAIS

Local commercial 40 m2 75003 Paris

HAUT MARAIS

MARAIS

Location local commercial 100 m2 75003 Paris

REAUMUR

Achat local commercial 93 m2 75003 Paris

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Achat local commercial 260 m2 75003 Paris

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Local commercial 234 m2 75003 Paris

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Location bureau 72 m2 75003 Paris

HALLES BEAUBOURG, REAUMUR