Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 4ème arrondissement : Hôtel de Ville, Saint-Paul, Cité (page 12)

Le 4ème arrondissement de Paris génère pour les locaux commerciaux proches du métro une dynamique que les trois arrondissements précédemment analysés dans cette série n’ont pas encore abordée celle de la saisonnalité touristique mondiale comme variable commerciale dominante. Dans le 1er, la valeur du métro tenait à l’intensité permanente du flux Châtelet. Dans le 2ème, elle tenait à la qualité socio-économique du flux tech du Sentier. Dans le 3ème, elle tenait à la fonction d’accès à une destination lifestyle premium. Dans le 4ème, la réalité est d’une autre nature encore les stations Hôtel de Ville, Saint-Paul et Cité desservent un arrondissement dont la fréquentation touristique mondiale est d’une intensité sans équivalent dans le reste de Paris, avec un impact direct et très précis sur la valeur commerciale des locaux proches de ces stations selon la saison. Comprendre les locaux commerciaux proches du métro dans le 4ème, c’est comprendre comment la réouverture de Notre-Dame de Paris a redistribué les flux piétons entre les stations, comment la clientèle LGBTQ+ internationale qui fait du Marais sa destination parisienne de prédilection génère des comportements de consommation très différents de la clientèle touristique généraliste, et comment les résidents permanents du 4ème constituent une base commerciale d’une stabilité et d’une exigence que les commerces trop dépendants du flux touristique saisonnier ne savent pas toujours valoriser. Point de Vente vous accompagne pour naviguer dans cette complexité saisonnière avec la rigueur analytique qu’elle impose.

Comment la réouverture de Notre-Dame a redistribué les flux commerciaux autour des stations du 4ème

Un effet Notre-Dame qui amplifie progressivement le flux capturé par les stations Cité et Saint-Michel en provenance du 4ème : la réouverture de Notre-Dame de Paris génère un afflux de visiteurs dont une fraction significative emprunte les stations de métro du 4ème pour accéder à la cathédrale un flux nouveau et en progression constante dont les locaux commerciaux bien positionnés sur les axes piétons reliant les stations à Notre-Dame peuvent tirer parti de façon directe et durable, avec une progression prévisible sur plusieurs années à mesure que la fréquentation de la cathédrale retrouve puis dépasse ses niveaux historiques
Une redistribution des flux piétons entre Hôtel de Ville et Saint-Paul liée aux nouveaux itinéraires touristiques : la réouverture de Notre-Dame a généré de nouveaux itinéraires touristiques qui connectent plus naturellement le parvis de la cathédrale au Marais via des axes piétons dont les stations Hôtel de Ville et Saint-Paul constituent les points d'accès naturels un déplacement progressif des flux touristiques qui crée de nouvelles opportunités pour les locaux commerciaux sur ces axes de liaison que les analyses de flux antérieures à la réouverture ne permettaient pas d'anticiper
Un effet de durée de visite prolongée dans le 4ème qui améliore la valeur commerciale des locaux proches du métro : les visiteurs qui viennent à la fois voir Notre-Dame et explorer le Marais dans la même journée restent dans le 4ème un temps significativement plus long que les visiteurs dont l'itinéraire ne comprend qu'une seule destination une durée de présence prolongée qui augmente la probabilité de consommation dans les commerces de proximité du périmètre et qui améliore mécaniquement la valeur commerciale des locaux bien positionnés sur ces itinéraires combinés

La clientèle LGBTQ+ internationale et son impact spécifique sur les commerces proches du métro Saint-Paul

Un flux LGBTQ+ international d'une fidélité géographique au Marais remarquable qui génère une demande commerciale très spécifique : la station Saint-Paul constitue la porte d'entrée principale du quartier LGBTQ+ du Marais pour une clientèle internationale dont la fidélité géographique à ce périmètre est d'une constance et d'une régularité que peu d'autres destinations parisiennes peuvent reproduire des visiteurs américains, britanniques, nordiques et australiens qui reviennent dans le Marais à chaque séjour parisien et dont la connaissance du quartier génère des comportements de consommation plus sophistiqués et plus diversifiés que ceux des touristes généralistes qui visitent le quartier pour la première fois
Des concepts commerciaux spécifiquement adaptés à cette clientèle qui bénéficient d'une fidélité et d'une recommandation communautaire d'une efficacité remarquable : dans le périmètre de la station Saint-Paul, les commerces dont le positionnement mode inclusive, beauté gender-fluid, librairies spécialisées, bars et restaurants affichant une sensibilité LGBTQ+ est cohérent avec les valeurs et les attentes de la clientèle internationale du Marais LGBTQ+ bénéficient d'une fidélité et d'un bouche-à-oreille communautaire international d'une puissance de prescription que les commerces généralistes ne peuvent pas atteindre dans ce périmètre
Un calendrier événementiel LGBTQ+ qui génère des pics de fréquentation prévisibles et très rentables pour les commerces proches du métro : la Marche des Fiertés, les événements du Mois des Fiertés et les autres manifestations culturelles et communautaires LGBTQ+ qui se tiennent régulièrement dans le 4ème génèrent pour les commerces bien positionnés près des stations de métro des pics de fréquentation prévisibles dont la préparation logistique peut être anticipée plusieurs semaines à l'avance

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris