Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 6ème arrondissement : Saint-Germain-des-Prés, Odéon, Mabillon (page 13)

Le 6ème arrondissement de Paris introduit dans cette série une variable que les cinq arrondissements précédents n’ont pas encore mise en lumière celle du prestige de l’adresse comme composante autonome et mesurable de la valeur commerciale d’un local proche du métro. Dans le 5ème, la variable déterminante était le rythme académique. Dans le 4ème, c’était la saisonnalité touristique. Dans le 6ème, c’est une réalité d’une nature différente et plus subtile la station de métro Saint-Germain-des-Prés est l’une des rares stations parisiennes dont le simple nom constitue un argument commercial pour les enseignes qui s’y implantent. Dire qu’une boutique est « à Saint-Germain-des-Prés » n’est pas simplement indiquer une localisation géographique c’est revendiquer une appartenance à l’un des périmètres commerciaux et culturels les plus reconnus au monde, dont la valeur symbolique influence directement la perception des consommateurs, le positionnement des prix et la sélectivité des propriétaires dans le choix de leurs locataires. Cette dimension symbolique du métro dans le 6ème génère des dynamiques commerciales d’une nature très particulière des propriétaires qui refusent certains concepts jugés incompatibles avec l’identité de l’arrondissement, des loyers qui intègrent une prime de prestige difficile à quantifier avec les méthodes ordinaires d’évaluation immobilière, et une clientèle dont les attentes vis-à-vis des commerces du périmètre sont calibrées sur la réputation mondiale de Saint-Germain-des-Prés plutôt que sur les standards habituels du commerce de proximité parisien. Point de Vente vous accompagne pour naviguer dans cette réalité très particulière.

Saint-Germain-des-Prés, Odéon, Mabillon : trois stations aux identités commerciales très distinctes malgré leur proximité

Saint-Germain-des-Prés : la station dont la simple mention confère une légitimité commerciale mondiale : sortir à la station Saint-Germain-des-Prés, c'est déboucher sur le boulevard Saint-Germain dans un périmètre dont la concentration de maisons d'édition historiques, de galeries d'art internationales, de boutiques de mode premium et de cafés littéraires mondialement connus génère un flux de consommateurs d'une qualité et d'une sophistication qui n'ont pas d'équivalent dans les stations voisines des visiteurs qui viennent spécifiquement pour l'expérience Saint-Germain et dont les attentes gastronomiques, culturelles et commerciales sont calibrées sur la réputation mondiale du quartier
Odéon : une station dont le flux mêle deux profils de clientèle aux comportements d'achat très différents selon l'orientation de la sortie : la station Odéon présente une dualité de flux particulièrement intéressante côté boulevard Saint-Germain, un flux similaire à celui de la station Saint-Germain-des-Prés dont la clientèle est culturelle et gastronomique, côté rue de l'Odéon et Carrefour de l'Odéon, un flux plus mélangé entre étudiants, professionnels et touristes culturels attirés par les librairies et les théâtres du périmètre deux profils de clientèle dont les comportements d'achat sont suffisamment distincts pour imposer des stratégies commerciales différentes selon la localisation précise du local par rapport aux sorties de la station
Mabillon : une station de quartier dont le flux résidentiel est d'une qualité et d'une fidélité remarquables : contrairement à Saint-Germain-des-Prés et Odéon dont les flux intègrent une forte composante touristique et culturelle, la station Mabillon génère un flux davantage dominé par les résidents et les habitués du 6ème des consommateurs dont la connaissance du quartier est fine et dont la fidélité aux commerces qui les satisfont est d'une profondeur et d'une récurrence bien supérieures à celles d'une clientèle touristique de passage

Ce que les propriétaires du 6ème attendent d'un locataire et comment le préparer

Une sélectivité des propriétaires d'une intensité sans équivalent dans les autres arrondissements parisiens : dans le 6ème arrondissement dont les propriétaires de locaux commerciaux ont souvent choisi leur arrondissement pour son prestige autant que pour les rendements locatifs qu'il génère, la sélection du locataire obéit à des critères qui dépassent la simple solvabilité financière le concept commercial, le positionnement tarifaire, l'identité visuelle de l'enseigne et même le profil de la clientèle attendue sont évalués par les propriétaires au regard de leur compatibilité avec l'image de l'immeuble et du quartier une sélectivité qui exclut certains concepts jugés trop populaires ou trop dissonants avec l'identité de Saint-Germain-des-Prés et qui impose aux candidats locataires une préparation du dossier de présentation d'une qualité et d'une précision particulières
Un dossier de présentation qui doit convaincre autant sur l'identité du concept que sur la solidité financière : dans le 6ème arrondissement, un dossier de candidature à la location d'un local commercial doit démontrer non seulement la capacité financière du candidat à honorer le loyer mais aussi la cohérence de son concept commercial avec l'identité culturelle et gastronomique du quartier des éléments de présentation moodboard du concept, références d'autres implantations, positionnement tarifaire prévu dont la qualité peut faire la différence entre une candidature retenue et une candidature ignorée malgré une solidité financière irréprochable
Une anticipation des délais de recherche significativement plus longs que dans les arrondissements voisins : la combinaison d'une offre structurellement très limitée et d'une sélectivité des propriétaires très élevée génère dans le 6ème des délais de recherche de locaux commerciaux significativement plus longs que dans les arrondissements voisins des porteurs de projet qui arrivent avec un calendrier d'ouverture très contraint risquent de devoir faire des compromis sur la qualité de l'emplacement ou d'accepter des conditions locatives moins favorables sous la pression du temps une réalité que Point de Vente intègre dans le calendrier de recherche de chaque porteur de projet accompagné dans le 6ème

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris