Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 7ème arrondissement : Invalides, La Tour-Maubourg, Solférino (page 4)

Le 7ème arrondissement de Paris introduit dans cette série une problématique commerciale d’une originalité absolue celle d’un arrondissement dont la faiblesse relative du réseau de transports en commun par rapport à sa taille et à sa population constitue paradoxalement un avantage compétitif pour les commerces qui savent en tirer parti. Contrairement au 6ème voisin dont la valeur commerciale des locaux proches du métro tient au prestige de l’adresse, ou au 5ème dont elle tient au rythme académique, dans le 7ème la rareté des stations de métro un arrondissement de 4 kilomètres carrés qui ne dispose que de quelques stations de métro et RER génère une concentration des flux piétons sur un nombre très limité de points d’accès dont les locaux commerciaux à proximité immédiate capturent une fraction disproportionnée par rapport à leur taille de la clientèle résidentielle et institutionnelle de l’arrondissement. Dans un arrondissement dont beaucoup de résidents se déplacent à pied ou en vélo pour leurs achats quotidiens précisément en raison de la relative rareté des transports en commun, un local commercial bien positionné par rapport à l’un des rares nœuds de transports du 7ème bénéficie d’une capture de clientèle d’une intensité très supérieure à ce que la densité démographique locale permettrait d’anticiper. Point de Vente vous accompagne pour exploiter cette logique contre-intuitive avec la précision qu’elle impose.

Pourquoi la rareté des stations de métro dans le 7ème crée des opportunités commerciales concentrées

Un effet de concentration des flux sur un nombre limité de nœuds de transport qui génère des emplacements commerciaux d'une valeur disproportionnée : dans un arrondissement dont le réseau de métro est moins dense que dans les arrondissements voisins, les quelques stations disponibles Invalides, La Tour-Maubourg, Varenne, Solférino concentrent un flux de voyageurs qui dans d'autres arrondissements serait réparti entre un nombre bien plus important de stations une concentration qui génère autour de chaque station du 7ème des emplacements commerciaux dont la valeur de flux est très supérieure à ce que les comptages de passagers par station pourraient laisser croire
Un arrondissement dont les résidents se déplacent à pied sur de longues distances et dont les commerces proches des stations de métro constituent des points de passage naturels : dans le 7ème arrondissement dont beaucoup de résidents résident loin d'une station de métro et dont les déplacements quotidiens à pied sont plus longs que dans les arrondissements mieux desservis, les commerces situés sur les axes piétons reliant les zones résidentielles aux stations de métro constituent des points de passage naturels d'une fréquentation régulière et prévisible des boulangeries, des épiceries fines, des fleuristes dont la position sur ces axes de circulation piétonne génère une clientèle de passage d'une régularité hebdomadaire remarquable
Une clientèle RER C à la gare des Invalides d'une nature très différente de celle du métro ordinaire : la gare des Invalides constitue dans le 7ème un nœud de transport d'une nature très différente des stations de métro ordinaires elle génère un flux de voyageurs RER dont le profil cadres habitant en banlieue ouest qui travaillent dans le 7ème, touristes arrivant d'Orly via le RER C, diplomates et fonctionnaires qui desservent les institutions du périmètre est d'une qualité et d'une spécificité très différentes de celles du flux de métro local et dont les comportements d'achat dans les commerces proches de la gare sont très différents de ceux de la clientèle résidentielle habituelle

Le commerce de services dans le 7ème : ce que la rareté des transports impose comme stratégie

Une prime à la multifonctionnalité pour les commerces proches des rares stations du 7ème : dans un arrondissement dont les résidents font de longs trajets à pied pour rejoindre le métro, les commerces qui proposent plusieurs services complémentaires épicerie fine et traiteur, fleuriste et papeterie, pressing et cordonnerie bénéficient d'une attractivité particulière auprès d'une clientèle qui préfère regrouper ses achats en un seul arrêt sur son chemin vers le métro plutôt que de multiplier les déplacements dans un arrondissement où les trajets à pied sont déjà plus longs que dans les arrondissements voisins
Une demande de services aux institutions diplomatiques et gouvernementales qui génère un flux B2B complémentaire au flux résidentiel autour des stations : dans le périmètre des ministères et des ambassades dont les employés empruntent quotidiennement les stations Invalides et La Tour-Maubourg, des services aux professionnels sandwichs et déjeuners d'affaires rapides, impressions et fournitures de bureau, services de coursiers constituent des opportunités commerciales B2B d'une régularité et d'une prévisibilité hebdomadaire très favorables pour les commerces bien positionnés sur les axes de sortie des institutions vers les stations de métro
Une opportunité de positionnement premium justifiée par le profil de la clientèle résidentielle et institutionnelle du 7ème : dans le 7ème arrondissement dont la clientèle résidentielle et institutionnelle est d'un pouvoir d'achat et d'une exigence parmi les plus élevés de Paris, les commerces proches des stations de métro qui adoptent un positionnement premium produits de qualité supérieure, service personnalisé, présentation soignée bénéficient d'une adéquation naturelle avec les attentes d'une clientèle très exigeante dont les budgets de consommation de proximité sont bien supérieurs à la moyenne parisienne et dont la fidélité aux commerces qui les satisfont est d'une profondeur et d'une récurrence particulièrement favorables à la rentabilité long terme

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris