Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 9ème arrondissement : Opéra, Havre-Caumartin, Pigalle (page 25)

Le 9ème arrondissement de Paris introduit dans cette série une variable commerciale que les huit arrondissements précédents n’ont pas encore mise en lumière avec la même clarté celle de la verticalité du flux. Dans le 8ème, la tension principale était entre le volume exceptionnel des Champs-Élysées et la régularité des navetteurs de Saint-Lazare. Dans le 9ème, la question est d’une autre nature comment un arrondissement dont les stations de métro desservent simultanément des grands magasins d’une attractivité mondiale, une salle d’opéra mondialement reconnue, un quartier créatif en pleine transformation et un secteur résidentiel en gentrification génère-t-il des flux commerciaux d’une hétérogénéité si remarquable que deux locaux séparés de cent mètres sur le même axe peuvent avoir des profils de clientèle et des modèles économiques entièrement différents ? La réponse tient à la densité exceptionnelle de générateurs de flux dans le 9ème Printemps et Galeries Lafayette qui attirent 35 millions de visiteurs par an, l’Opéra Garnier dont les sorties de spectacles génèrent des pics de consommation très prévisibles plusieurs fois par semaine, Pigalle dont l’animation nocturne génère un flux en soirée d’une intensité que peu d’autres stations parisiennes reproduisent des générateurs dont l’influence s’exerce à des rayons et à des créneaux horaires très différents et dont la combinaison crée dans le 9ème un marché de locaux commerciaux proches du métro d’une richesse et d’une complexité que Point de Vente vous accompagne à décoder avec la précision analytique qu’elle exige.

Grands magasins, Opéra, Pigalle : trois générateurs de flux aux temporalités commerciales très différentes

Printemps et Galeries Lafayette : un flux de 35 millions de visiteurs annuels dont l'influence s'exerce bien au-delà du périmètre immédiat des stations Havre-Caumartin et Chaussée d'Antin : les deux plus grandes destinations de shopping au monde concentrées dans le 9ème génèrent un flux de visiteurs dont l'influence commerciale s'étend sur plusieurs centaines de mètres autour des stations de métro Havre-Caumartin et Chaussée d'Antin des consommateurs qui arrivent au métro avec une intention d'achat très précise orientée vers les grands magasins mais dont une fraction significative effectue des achats complémentaires dans les commerces proches des stations sur leur chemin d'accès ou de retour une clientèle de chalandise annexe dont la valeur pour les commerces indépendants bien positionnés sur les axes d'accès aux grands magasins est réelle et mesurable
L'Opéra Garnier : un générateur de flux nocturne de haute qualité dont les sorties de spectacles constituent des créneaux commerciaux très prévisibles : les sorties de spectacles de l'Opéra Garnier généralement entre 22h et 23h plusieurs fois par semaine génèrent un flux de spectateurs cultivés et aisés dont les comportements de consommation après spectacle sont très spécifiques et très différents de ceux des touristes des grands magasins des restaurants qui cherchent un dîner tardif, des bars qui proposent un verre de décompression, des boutiques dont les horaires s'étendent au-delà de 22h pour capter cette clientèle d'un soir des comportements d'achat nocturnes dont les locaux commerciaux proches de la station Opéra peuvent tirer parti à des créneaux horaires que la plupart des commerces parisiens ont abandonnés
Pigalle : un flux nocturne d'une intensité particulière dont la nature a profondément évolué avec la transformation du quartier : la station Pigalle générait historiquement un flux nocturne lié aux cabarets et à l'animation festive du boulevard de Clichy une réalité qui subsiste mais qui coexiste aujourd'hui avec un flux gastronomique et culturel de SoPi d'une nature très différente des jeunes actifs et des touristes gastronomiques qui fréquentent le quartier pour ses restaurants créatifs et ses bars à vins naturels, générant un flux nocturne d'une qualité et d'une diversité très supérieures à ce que l'image historique de Pigalle laisse anticiper et qui créent pour les locaux commerciaux proches de la station des opportunités commerciales nocturnes d'un profil beaucoup plus diversifié

Comment arbitrer entre les différentes zones d'influence des stations du 9ème

Une cartographie des zones d'influence par station qui révèle des opportunités très différentes selon la distance et l'orientation par rapport à chaque générateur de flux : dans le 9ème arrondissement dont les générateurs de flux sont nombreux et de nature très différente, la distance et l'orientation d'un local par rapport à chaque station de métro détermine quel générateur de flux il capture principalement un local à 50 mètres de la sortie Printemps de la station Havre-Caumartin capture un flux très différent de celui d'un local à 50 mètres de la sortie Opéra de la même station, malgré une distance géographique quasi identique une cartographie des zones d'influence que Point de Vente réalise pour chaque local proposé dans le 9ème
Une analyse des créneaux horaires de flux par générateur pour identifier les locaux dont le profil de flux est le plus compatible avec votre concept : chaque générateur de flux du 9ème opère sur des créneaux horaires très différents les grands magasins génèrent leur pic entre 11h et 18h en semaine et le week-end, l'Opéra Garnier génère ses pics nocturnes en semaine soir, Pigalle génère son flux le plus intense le vendredi et le samedi soir une temporalité des flux par générateur que Point de Vente confronte avec les créneaux de performance optimale de votre concept commercial pour identifier les locaux dont le profil de flux est le plus compatible avec votre modèle économique
Une évaluation du risque de dilution commerciale pour les locaux situés à l'intersection de plusieurs zones d'influence : dans le 9ème arrondissement dont les zones d'influence des différents générateurs de flux se recoupent partiellement, certains locaux sont exposés à des flux de nature très différente selon les heures et les jours une richesse apparente qui peut en réalité générer une dilution du positionnement commercial si le concept n'est pas suffisamment précis pour capter efficacement chaque profil de clientèle Point de Vente évalue ce risque de dilution pour chaque local proposé et recommande le positionnement commercial le plus adapté à la réalité des flux capturés

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris