Murs occupés
Les murs occupés sont un local commercial vendu avec un bail en cours, l'acquéreur reprenant la position de bailleur et percevant le loyer, sans pouvoir disposer du local tant que le bail produit ses effets.
Comment ça marche
La vente n'affecte pas le bail : l'acquéreur devient bailleur aux conditions existantes, avec les droits et obligations du contrat en cours. Le locataire conserve son droit au renouvellement dans les conditions du statut des baux commerciaux.
La valorisation se fait par capitalisation du loyer : le loyer annuel est divisé par un taux de rendement reflétant le risque. Trois paramètres pèsent lourd : la solidité du locataire (enseigne nationale ou commerçant indépendant), le positionnement du loyer par rapport à la valeur locative de marché, et la durée restant à courir avant la prochaine échéance.
La répartition des charges et des travaux prévue au bail modifie directement le rendement réel. Depuis la réforme issue de la loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, certaines charges et certains travaux ne peuvent plus être mis à la charge du locataire (article R145-35 du Code de commerce), et le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire (article L145-40-2).
Ce que ça change pour vous
L'investisseur achète un flux, pas un local. Le rendement affiché ne vaut que si le locataire paie, si le bail est solide et si les charges non récupérables ont été correctement déduites.
Un loyer supérieur à la valeur locative de marché est un signal d'alerte : au renouvellement, il peut être ramené au niveau du marché, ce qui fait chuter la valeur du bien. À l'inverse, un loyer inférieur au marché constitue une réserve de valeur, mobilisable au renouvellement dans les limites des règles de plafonnement.
À ne pas confondre avec
Les murs libres : ils s'évaluent au mètre carré par comparaison, non par rendement.
La vente du fonds de commerce : elle porte sur l'activité du locataire, pas sur le local.
La vente occupée en logement : les règles de protection du locataire, de congé et de préemption n'ont rien de commun avec celles des baux commerciaux.
Questions fréquentes
Puis-je récupérer mon local si j'achète des murs occupés ? Pas librement. Le refus de renouvellement d'un bail commercial ouvre en principe droit à une indemnité d'éviction au profit du locataire (article L145-14 du Code de commerce), sauf motif grave et légitime (article L145-17) ou cas particuliers prévus par la loi.
Un locataire enseigne nationale vaut-il mieux qu'un indépendant ? Il apporte une meilleure visibilité sur le paiement du loyer et se valorise généralement par un rendement plus faible, donc un prix plus élevé. Un indépendant solide sur un bon emplacement reste une bonne signature.
Le locataire a-t-il un droit de préemption si je vends mes murs ? Oui, sous la forme d'un droit de préférence prévu par l'article L145-46-1 du Code de commerce. Le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre doit le notifier au locataire en indiquant, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente : cette notification vaut offre de vente. Le locataire a un mois pour se prononcer, puis deux mois pour réaliser la vente s'il accepte, portés à quatre mois s'il recourt à un prêt. Si le propriétaire vend ensuite à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire doit notifier une nouvelle offre au locataire.
Le droit de préférence ne s'applique pas en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, de cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint, ni lorsque s'exerce le droit de préemption prévu par le Code de l'urbanisme. Il faut vérifier si l'opération entre dans le champ du dispositif avant de commercialiser.