Indemnité d'éviction
L'indemnité d'éviction est la somme que le bailleur doit verser au locataire commerçant lorsqu'il refuse le renouvellement du bail, sauf exceptions prévues par la loi (notamment le motif grave et légitime), égale au préjudice causé par ce refus et comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation.
Comment ça marche
L'article L145-14 du Code de commerce en fixe le contenu : sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, l'indemnité est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, et elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée le cas échéant des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le bailleur peut réduire la note s'il prouve que le préjudice est moindre.
La pratique distingue deux scénarios. Lorsque le départ entraîne la perte de la clientèle, l'indemnité est dite principale et repose sur la valeur du fonds, évaluée le plus souvent par des méthodes propres à chaque activité. Lorsque le commerçant peut se réinstaller sans perdre sa clientèle, l'indemnité est dite de déplacement et repose sur la valeur du droit au bail, augmentée des frais.
À ces montants s'ajoutent des indemnités accessoires : trouble commercial, frais de licenciement éventuels, frais de remploi. Le locataire reste dans les lieux jusqu'au paiement effectif (article L145-28) et verse pendant ce temps une indemnité d'occupation.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, l'indemnité d'éviction n'est pas une aumône : elle se prépare. Une comptabilité tenue, des chiffres d'affaires documentés, un bail à destination large et un emplacement rare augmentent mécaniquement la valorisation.
Pour un bailleur, le chiffrage doit précéder la décision. La règle de sécurité est simple : ne jamais délivrer un congé avec refus de renouvellement sans une évaluation préalable du fonds du locataire.
À ne pas confondre avec
L'indemnité d'occupation est due pendant le maintien dans les lieux, elle remplace le loyer et n'a rien d'une réparation. Le pas-de-porte est versé à l'entrée par le locataire, l'indemnité d'éviction est versée à la sortie par le bailleur.
Questions fréquentes
Combien vaut mon indemnité d'éviction ? Il n'existe aucun barème légal. Elle se calcule sur la valeur marchande de votre fonds selon les usages de votre profession, ou sur la valeur du droit au bail si vous pouvez vous réinstaller, plus les frais. Deux commerces au même loyer peuvent avoir des indemnités très différentes.
Qui paie l'expertise ? En pratique, le juge désigne un expert judiciaire et met les frais à la charge d'une partie ou les partage, avant de trancher sur la répartition définitive. Chaque partie peut aussi produire sa propre évaluation amiable.
Le propriétaire peut-il changer d'avis après avoir vu le montant ? Oui. Le droit de repentir lui permet, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, de se soustraire au paiement de l'indemnité en consentant au renouvellement, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance (article L145-58). Ce droit n'est possible que si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.