Indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation est la somme due par le locataire qui reste dans les lieux après la fin de son bail, notamment pendant l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, et qui remplace le loyer en étant calculée sur la valeur locative des locaux.
Comment ça marche
L'article L145-28 du Code de commerce pose le principe : aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue, et il doit pendant cette période une indemnité d'occupation. Celle-ci est déterminée selon les règles de fixation du loyer, compte tenu de tous les éléments d'appréciation.
En pratique, l'indemnité d'occupation part de la valeur locative du local, sans application du plafonnement, puisque le locataire n'est plus titulaire d'un bail. Les juridictions appliquent le plus souvent un abattement dit de précarité, qui traduit l'incertitude dans laquelle se trouve l'occupant : son taux n'est fixé par aucun texte et se discute au cas par cas.
L'indemnité d'occupation est également due dans d'autres situations : après un congé du locataire suivi d'un maintien dans les lieux, ou après la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, où elle prend alors un caractère nettement indemnitaire.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant en situation d'éviction, la période d'attente n'est pas gratuite et peut coûter plus cher que l'ancien loyer, puisque la référence devient la valeur locative de marché. Anticipez ce surcoût dans votre plan de trésorerie.
Pour un bailleur, l'indemnité d'occupation limite la perte pendant la procédure, mais elle ne compense pas la durée : entre le congé et la libération effective, il peut s'écouler plusieurs années.
À ne pas confondre avec
L'indemnité d'éviction répare la perte du fonds ou du droit au bail, elle est versée par le bailleur. L'indemnité d'occupation est versée par l'occupant, elle rémunère la jouissance des lieux. Les deux se rencontrent dans le même dossier et se compensent parfois en fin de procédure.
Questions fréquentes
Je vais payer plus cher qu'avant ? C'est fréquent lorsque votre loyer était inférieur au marché, puisque l'indemnité se calcule sur la valeur locative sans plafonnement. L'abattement de précarité en atténue l'effet, sans le supprimer.
À partir de quelle date je dois cette indemnité ? À partir de la date d'effet du congé ou du refus de renouvellement, c'est-à-dire du jour où le bail a cessé. Le loyer contractuel n'est plus dû à compter de cette date, il est remplacé par l'indemnité.
Puis-je arrêter de payer tant que je n'ai pas reçu mon indemnité d'éviction ? Non. Le maintien dans les lieux se fait aux conditions et clauses du bail expiré, et l'indemnité d'occupation reste due pendant toute cette période (article L145-28). Cesser de payer expose à des poursuites et fragilise votre position dans le litige sur l'éviction.