Clause résolutoire
La clause résolutoire est la stipulation du bail commercial qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire, et qui ne peut produire effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Comment ça marche
L'article L145-41 du Code de commerce encadre strictement ce mécanisme. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et ce commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité.
Le même texte ouvre une porte de sortie au locataire : les juges, saisis dans les conditions de l'article 1343-5 du Code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Tant que le locataire respecte les délais accordés, la clause ne joue pas.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a durci cette porte de sortie. Pour les demandes introduites depuis son entrée en vigueur, les délais de paiement et la suspension de la clause pour loyers impayés sont conditionnés à la capacité du locataire à régler sa dette locative et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
La procédure est donc en trois temps : un commandement de payer ou de faire délivré par commissaire de justice, un délai d'un mois, puis une action en justice pour faire constater l'acquisition de la clause et obtenir l'expulsion.
La clause résolutoire vise aussi bien les impayés que d'autres manquements : défaut d'assurance, exploitation d'une activité non autorisée, sous-location irrégulière, absence d'exploitation.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, recevoir un commandement visant la clause résolutoire est une urgence absolue. Vous disposez d'un mois pour régulariser, et au-delà, de la possibilité de demander des délais au juge, à condition de pouvoir régler la dette et d'avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Ne laissez jamais ce délai s'écouler sans réagir.
Pour un bailleur, c'est la voie la plus rapide pour mettre fin à un bail en cas de manquement. Sa rigueur formelle est aussi son point faible : un commandement incomplet est nul et l'ensemble de la procédure est à recommencer.
À ne pas confondre avec
La résiliation judiciaire est demandée au juge, qui apprécie la gravité du manquement : elle ne suppose pas de clause. Le congé avec refus de renouvellement met fin au bail à l'échéance et coûte une indemnité d'éviction.
Questions fréquentes
J'ai reçu un commandement de payer, combien de temps ai-je ? Un mois à compter de la délivrance de l'acte pour régulariser. L'acte doit mentionner ce délai. Passé ce délai, la clause peut être constatée en justice, mais vous pouvez encore demander des délais de paiement au juge. Depuis la loi du 26 mai 2026, il faut pour cela montrer votre capacité à régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Puis-je obtenir un échéancier ? Oui, le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause pendant leur exécution, tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. En cas de loyers impayés, il faut désormais justifier de votre capacité à régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience (article L145-41). Le respect scrupuleux de l'échéancier conditionne le maintien dans les lieux.
Le bailleur peut-il changer les serrures directement ? Non. La résiliation doit être constatée en justice et l'expulsion suppose un titre exécutoire et l'intervention d'un commissaire de justice. Une reprise de force du local est illicite.