Commandement de payer
Le commandement de payer est l'acte délivré par un commissaire de justice à la demande du bailleur, qui met le locataire en demeure de régler les sommes dues et qui, lorsqu'il vise la clause résolutoire, ouvre un délai d'un mois avant que le bail puisse être résilié de plein droit.
Comment ça marche
L'article L145-41 du Code de commerce impose deux exigences. Le commandement doit être délivré, et il doit mentionner le délai d'un mois à peine de nullité. En pratique, l'acte doit également identifier précisément les sommes réclamées et viser expressément la clause résolutoire du bail dont le bailleur entend se prévaloir.
Le délai d'un mois court à compter de la délivrance de l'acte. Si le locataire règle l'intégralité des sommes visées dans ce délai, la clause résolutoire ne joue pas. S'il ne règle pas, le bailleur doit saisir le juge pour faire constater l'acquisition de la clause : la résiliation n'est jamais automatique dans les faits, elle se constate.
Le locataire dispose de plusieurs moyens de défense : contester le montant réclamé, invoquer un manquement du bailleur, soulever l'irrégularité de l'acte, ou demander au juge des délais de paiement avec suspension des effets de la clause (article L145-41, qui renvoie à l'article 1343-5 du Code civil). Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, pour les demandes introduites à compter de son entrée en vigueur, ces délais et cette suspension en cas de loyers impayés sont subordonnés à la capacité du locataire à régler sa dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, le commandement de payer est le signal d'alarme le plus sérieux du bail commercial. Trois réflexes : vérifier le décompte ligne par ligne, vérifier les mentions de l'acte, et saisir un conseil avant l'expiration du mois. Régulariser même partiellement, en le documentant, améliore la position devant le juge.
Pour un bailleur, la précision de l'acte conditionne toute la suite. Un décompte erroné ou une mention manquante fait tomber la procédure et fait perdre plusieurs mois.
À ne pas confondre avec
La simple mise en demeure par lettre recommandée n'ouvre pas le délai de l'article L145-41 et ne permet pas de se prévaloir de la clause résolutoire. Le commandement de quitter les lieux est un acte postérieur, qui prépare l'expulsion.
Questions fréquentes
Le montant réclamé me paraît faux, dois-je quand même payer ? Payez ce que vous reconnaissez devoir, dans le délai, et contestez le reste par écrit avec un décompte à l'appui. Le paiement de la partie non contestée démontre votre bonne foi devant le juge.
Un commandement peut-il viser autre chose que des loyers ? Oui. Il peut viser tout manquement prévu par la clause résolutoire : défaut d'assurance, activité non autorisée, sous-location irrégulière, absence d'exploitation.
Que se passe-t-il si je paie le trente-cinquième jour ? Le délai est expiré et la clause est susceptible d'être constatée. Un paiement tardif reste utile : il pèse dans l'appréciation du juge et dans une demande de délais, mais il ne garantit plus le maintien dans les lieux. Pour obtenir des délais, reprenez aussi le paiement intégral du loyer courant avant la première audience (article L145-41).