Procédure d'expulsion
La procédure d'expulsion est la suite d'actes qui permet au bailleur d'obtenir la libération forcée d'un local commercial, après avoir obtenu une décision de justice constatant la fin du bail et fait délivrer un commandement de quitter les lieux.
Comment ça marche
Trois conditions doivent être réunies. Il faut d'abord un titre exécutoire : décision de justice (jugement constatant l'acquisition de la clause résolutoire, prononçant la résiliation, ou validant un congé) ou procès-verbal de conciliation exécutoire. Il faut ensuite signifier ce titre à l'occupant. Il faut enfin délivrer un commandement d'avoir à libérer les locaux par commissaire de justice (article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
Le commandement indique la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés et avertit qu'à compter de cette date l'expulsion forcée peut avoir lieu (article R411-1). Le délai de deux mois suivant le commandement ne s'impose que si le lieu est habité par la personne expulsée ou par un occupant de son chef (article L412-1) : il ne s'applique pas à un local exclusivement commercial où personne n'habite. Le juge peut en revanche accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée, pour une durée comprise entre un mois et un an (articles L412-3 et L412-4).
Si l'occupant ne part pas, le commissaire de justice procède à l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, qui se demande à la préfecture. Le mobilier et le matériel sont remis, aux frais de la personne expulsée, dans le lieu qu'elle désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés dans un lieu approprié, inventoriés dans le procès-verbal d'expulsion, avec sommation de les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable (articles L433-1, R433-1 et R433-2).
La trêve hivernale (article L412-6), qui suspend du 1er novembre au 31 mars les expulsions de lieux habités tant que le relogement des occupants n'est pas assuré, ne s'applique pas aux locaux à usage exclusivement commercial.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, l'expulsion n'est jamais immédiate. Chaque étape ouvre une possibilité de négociation ou de demande de délais. En revanche, l'indemnité d'occupation court pendant toute la période, et la dette augmente.
Pour un bailleur, la procédure se compte en mois. Le coût réel comprend les frais d'acte, les frais de procédure, la vacance et le risque d'irrécouvrabilité. La négociation d'un départ amiable est souvent plus rapide et moins chère.
À ne pas confondre avec
Le commandement de payer précède la résiliation, le commandement de quitter les lieux la suit. La reprise du local par le bailleur sans titre, changement de serrures compris, est illicite et engage sa responsabilité.
Questions fréquentes
Combien de temps entre le jugement et l'expulsion ? Il faut signifier le jugement, puis délivrer un commandement de quitter les lieux qui fixe la date à partir de laquelle les locaux doivent être libérés. Le délai légal de deux mois ne s'applique que si des personnes habitent les lieux. À cela s'ajoutent les délais éventuels accordés par le juge et le temps d'obtention du concours de la force publique.
Puis-je obtenir des délais pour partir ? Oui, le juge peut accorder des délais à l'occupant d'un local à usage professionnel, d'un mois à un an, en tenant compte notamment de sa bonne ou mauvaise volonté dans l'exécution de ses obligations, de la situation respective des parties et de ses diligences pour se réinstaller (articles L412-3 et L412-4). Cette demande se présente avec des pièces.
Que devient mon matériel et mon stock ? S'ils ne sont pas remis dans le lieu que vous désignez, ils sont laissés sur place ou entreposés, inventoriés par le commissaire de justice, et vous disposez de deux mois non renouvelables pour les retirer (articles L433-1 et R433-2). Organisez leur enlèvement avant la date d'expulsion pour éviter des frais supplémentaires.