Congé avec refus de renouvellement
Le congé avec refus de renouvellement est l'acte par lequel le bailleur met fin au bail commercial sans proposer de nouveau bail, ce qui l'oblige en principe à verser au locataire une indemnité d'éviction réparant l'intégralité du préjudice causé.
Comment ça marche
Le principe figure à l'article L145-14 du Code de commerce : le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors payer une indemnité d'éviction. Le refus se notifie par congé délivré par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice), six mois au moins à l'avance. Le congé doit, à peine de nullité, préciser ses motifs et indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il a été donné (article L145-9).
La loi prévoit des cas où le refus n'ouvre droit à aucune indemnité. L'article L145-17 vise le motif grave et légitime imputable au locataire : s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire. Il vise aussi l'immeuble qui doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou qui ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. D'autres textes du même chapitre organisent la reprise pour construire, reconstruire ou surélever, et la reprise pour habiter, avec des conditions et parfois des indemnités spécifiques.
Tant que l'indemnité n'est pas payée, le locataire a droit au maintien dans les lieux et doit une indemnité d'occupation (article L145-28). Le bailleur conserve la possibilité de revenir sur son refus en offrant le renouvellement, dans un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble pour se réinstaller : c'est le droit de repentir (article L145-58).
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, un refus de renouvellement n'est pas une expulsion. Vous restez dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité, ce qui vous laisse le temps d'évaluer votre fonds et de préparer un transfert.
Pour un bailleur, c'est la décision la plus coûteuse du bail commercial. Le chiffrage doit être fait avant de délivrer le congé, pas après : l'indemnité peut dépasser plusieurs années de loyer lorsque le fonds a une valeur marchande élevée.
À ne pas confondre avec
Le congé avec offre de renouvellement ne coûte pas d'indemnité. La résiliation pour impayés passe par la clause résolutoire et un commandement de payer, pas par un congé de fin de bail.
Questions fréquentes
Le propriétaire dit qu'il veut récupérer son local pour son fils, il peut ? La reprise pour habiter ne vise que les locaux d'habitation accessoires au local commercial, pas la boutique elle-même, et seulement au profit de personnes et dans des conditions fixées par l'article L145-22. Elle est exclue lorsque la privation de ces locaux trouble gravement l'exploitation ou lorsqu'ils forment un tout indivisible avec les locaux commerciaux. Si le bénéficiaire n'occupe pas personnellement les lieux pendant au moins six ans, le locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction. Demandez que le motif figure explicitement dans le congé.
On me reproche des retards de loyer pour refuser l'indemnité, c'est possible ? Seulement en cas de motif grave et légitime, ce qui suppose une infraction ayant fait l'objet d'une mise en demeure restée sans effet plus d'un mois (article L145-17). Un retard isolé et régularisé ne suffit généralement pas.
Combien de temps puis-je rester après un refus de renouvellement ? Jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; les lieux doivent ensuite être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant le versement de l'indemnité ou la notification de son versement à un séquestre (article L145-29). Pendant cette période, vous payez une indemnité d'occupation à la place du loyer, et vous restez tenu de toutes les obligations du bail.