Congé avec offre de renouvellement
Le congé avec offre de renouvellement est l'acte par lequel le bailleur met fin au bail en cours tout en proposant au locataire un nouveau bail, généralement à un loyer révisé, sans avoir à verser d'indemnité d'éviction.
Comment ça marche
C'est la forme la plus fréquente du congé délivré par le bailleur en fin de bail. Il obéit au formalisme de l'article L145-9 du Code de commerce : acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice), six mois de préavis au moins, pour la date d'expiration du bail ou, si le bail se poursuit en tacite prolongation, pour le dernier jour du trimestre civil. À peine de nullité, le congé précise ses motifs et indique que le locataire qui veut le contester ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans les deux ans de la date pour laquelle il est donné.
Le congé peut proposer un loyer différent de celui en cours : le bailleur qui veut modifier le prix doit indiquer dans le congé le loyer qu'il propose (article L145-11). Le principe du renouvellement et le prix du nouveau bail se traitent séparément : le locataire peut accepter le renouvellement tout en refusant le loyer proposé. Le désaccord sur le seul loyer se règle devant le juge des loyers commerciaux, après passage éventuel devant la commission départementale de conciliation.
Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné, c'est-à-dire limité à la variation de l'indice de référence intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (article L145-34), sauf si l'un des motifs de déplafonnement est établi.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, l'offre de renouvellement est une bonne nouvelle sur le principe : votre bail continue. Le vrai sujet est le chiffre. Ne signez pas le nouveau bail par simple retour de courrier : acceptez le renouvellement, contestez le loyer par écrit, puis discutez sur la base de la valeur locative et des motifs de déplafonnement invoqués.
Pour un bailleur, c'est la voie qui permet de repositionner un loyer ancien sans payer d'indemnité d'éviction. Le succès dépend de la qualité du dossier économique : références de loyers du secteur, évolution de la commercialité, modifications apportées aux lieux.
À ne pas confondre avec
Le congé avec refus de renouvellement met fin définitivement au bail et déclenche l'indemnité d'éviction. La demande de renouvellement, à l'inverse, émane du locataire : elle se forme dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail ou à tout moment pendant sa tacite prolongation, et le silence du bailleur pendant trois mois vaut acceptation du principe du renouvellement (article L145-10).
Questions fréquentes
Le propriétaire me propose un loyer beaucoup plus élevé, je dois accepter ? Non. Accepter le renouvellement n'oblige pas à accepter le prix. Répondez par écrit en acceptant le principe et en contestant le montant, puis faites fixer le loyer par le juge des loyers commerciaux si la négociation échoue.
Si je ne réponds rien à un congé avec offre de renouvellement ? En principe, le silence ne vaut pas acceptation (article 1120 du Code civil), donc pas acceptation du loyer proposé. Il reste dangereux : les délais continuent de courir, notamment la prescription de deux ans des actions fondées sur le statut des baux commerciaux (article L145-60). Répondez toujours par écrit, sans attendre.
Est-ce que je peux profiter du renouvellement pour changer d'activité ? Pas automatiquement. Le renouvellement se fait aux clauses et conditions du bail expiré, sauf accord contraire. Changer d'activité relève de la déspécialisation, qui a sa propre procédure.