Rendement brut
Le rendement brut est le rapport entre le loyer annuel hors taxes et hors charges d'un local et son prix d'acquisition, sans déduction des charges supportées par le propriétaire ni des frais liés à l'acquisition.
Comment ça marche
Le calcul est simple : loyer annuel hors taxes hors charges, divisé par le prix, multiplié par cent. C'est l'indicateur affiché dans les annonces et utilisé pour comparer rapidement des actifs entre eux.
Sa simplicité est aussi sa limite. Il ignore la taxe foncière quand elle n'est pas récupérable, les charges de copropriété non refacturables, la gestion, l'assurance, les travaux à la charge du bailleur et la vacance éventuelle. Il ignore également les frais d'acquisition (droits, honoraires, frais d'acte), qui font mécaniquement baisser le rendement réel.
Le loyer retenu doit être le loyer économique, c'est-à-dire lissé des franchises, paliers et avantages consentis au preneur. Un loyer facial élevé assorti de deux années de franchise ne produit pas le rendement annoncé.
Ce que ça change pour vous
Utilisez le rendement brut pour trier, jamais pour décider. Il permet d'écarter rapidement des dossiers hors marché, mais l'arbitrage se fait sur le rendement net et sur la lecture du bail.
Pour un vendeur, afficher un rendement brut sans préciser la base de calcul (prix hors frais ou acte en main, loyer facial ou économique) prête à contestation dès que l'acquéreur refait le calcul.
À ne pas confondre avec
Le rendement net : il déduit les charges non récupérables et intègre les frais d'acquisition. C'est le seul comparable d'un dossier à l'autre.
Le taux de rentabilité interne : il tient compte de la durée de détention, du financement et de la revente.
Le rendement locatif d'un logement : la répartition des charges y est fixée par la loi, alors qu'en commercial elle se négocie dans les limites légales.
Questions fréquentes
Le rendement affiché dans une annonce est-il fiable ? Il est presque toujours brut et calculé hors frais d'acquisition. Refaites le calcul avec le prix acte en main et le loyer réellement encaissé sur douze mois.
Faut-il inclure les charges refacturées au locataire dans le loyer ? Non. Le loyer retenu est hors taxes et hors charges. Inclure les charges gonfle artificiellement le rendement.
Un rendement brut élevé est-il un bon signe ? Pas nécessairement. Un rendement élevé rémunère un risque : locataire fragile, emplacement secondaire, bail court ou local difficile à relouer. Le vrai sujet est de savoir quel risque il paie.