Rendement net
Le rendement net est le rapport entre le loyer annuel diminué des charges supportées par le propriétaire (taxe foncière non récupérable, charges de copropriété non refacturables, gestion, assurance, provision pour travaux et vacance) et le prix d'acquisition majoré des frais d'acte et des honoraires.
Comment ça marche
Le calcul part du loyer économique annuel, dont on retranche poste par poste les charges qui restent au bailleur selon le bail. On divise ce revenu net par le coût total d'acquisition, frais inclus. Le résultat est toujours inférieur au rendement brut, parfois nettement.
La clé se trouve dans le bail. Depuis la réforme issue de la loi du 18 juin 2014, un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances doit être annexé au bail, et certaines dépenses ne peuvent plus être imputées au locataire, notamment les grosses réparations et les travaux de mise en conformité relevant du propriétaire. La rédaction du bail détermine donc directement le rendement net.
Pour un investisseur, la provision pour vacance et la provision pour travaux ne sont pas des raffinements : elles matérialisent des dépenses certaines sur une durée de détention longue.
Ce que ça change pour vous
Le rendement net est le seul indicateur qui permet de comparer deux locaux dont les baux ne répartissent pas les charges de la même façon. Deux actifs affichant un rendement brut identique peuvent avoir des rendements nets très différents.
Avant d'acheter, demandez systématiquement le bail avec ses avenants, l'inventaire des charges, les trois derniers appels de charges de copropriété et l'avis de taxe foncière. Sans ces pièces, le rendement net ne peut pas être calculé.
À ne pas confondre avec
Le rendement brut : il ignore les charges et les frais d'acquisition.
Le rendement net après impôt : il dépend de la situation fiscale de l'investisseur, de son mode de détention et de son financement. Il n'est pas comparable d'un investisseur à l'autre.
Le cash-flow : il intègre le remboursement de l'emprunt, qui est une décision de financement et non une caractéristique de l'actif.
Questions fréquentes
Quelles charges restent obligatoirement au propriétaire ? La loi interdit d'imputer au locataire certaines dépenses, notamment les grosses réparations et les travaux liés à la vétusté ou à la mise aux normes relevant du propriétaire. L'inventaire annexé au bail doit le refléter.
Faut-il provisionner la vacance même avec un bon locataire ? Oui, sur une durée de détention longue. Un départ, une procédure collective ou un non-renouvellement peuvent survenir, et la relocation prend du temps.
La taxe foncière peut-elle être mise à la charge du locataire ? Elle peut l'être dans les conditions et limites prévues par la loi, à condition de figurer dans l'inventaire annexé au bail. Le contrat fait foi : c'est lui qu'il faut lire, pas l'usage du marché.