Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Restaurant japonais sushi à vendre Paris 10ème arrondissement : Canal Saint-Martin, Faubourg Saint-Denis, Gare du Nord (page 7)

Le 10ème arrondissement de Paris représente pour la reprise d’un restaurant japonais ou d’un sushi bar l’opportunité commerciale la plus accessible et la plus porteuse de l’est parisien dans cette série accessible parce que les valorisations de fonds restent encore très favorables par rapport aux arrondissements voisins, porteuse parce que la transformation gastronomique du 10ème a généré une clientèle de food lovers d’une curiosité et d’une exigence culinaire qui font du quartier l’un des terrains les plus fertiles pour un restaurant japonais créatif et authentique cherchant à s’établir à Paris sans les contraintes financières des arrondissements premium. Contrairement au 9ème voisin dont la dualité entre le quartier japonais de l’Opéra et la scène créative de SoPi impose une lecture stratégique précise selon le secteur d’implantation, le 10ème présente une cohérence gastronomique plus directe celle d’un arrondissement dont la transformation du faubourg Saint-Denis en destination gastronomique internationale de référence a créé un écosystème de restaurants innovants dont la cuisine japonaise créative est l’un des piliers les plus reconnus. Les quais du Canal Saint-Martin avec leur clientèle lifestyle d’une sophistication gastronomique croissante, le faubourg Saint-Denis avec son positionnement de destination gastronomique mondiale, et le périmètre Gare du Nord avec son flux de voyageurs internationaux parmi les plus denses d’Europe constituent trois moteurs de demande dont la complémentarité génère pour les restaurants japonais bien positionnés dans le 10ème des conditions d’exploitation d’une richesse et d’une diversité que Point de Vente vous accompagne à exploiter avec la précision et la réactivité que ce marché en évolution rapide exige.

Ce que vous devez savoir avant de reprendre un restaurant japonais ou sushi bar dans le 10ème arrondissement

Un faubourg Saint-Denis dont le statut de destination gastronomique internationale génère une exposition médiatique mondiale pour les restaurants japonais qui s'y distinguent : la couverture internationale du faubourg Saint-Denis comme nouvelle adresse gastronomique parisienne de référence génère pour les restaurants japonais créatifs bien positionnés dans cette artère une exposition dans les médias gastronomiques internationaux d'une valeur marketing considérable des articles dans les guides gastronomiques anglophones, japonais et nordiques qui peuvent transformer un restaurant japonais du 10ème en destination de référence pour les visiteurs internationaux bien avant que sa réputation parisienne soit pleinement établie
Une clientèle des quais du Canal Saint-Martin d'une ouverture culturelle et gastronomique très favorable aux concepts japonais innovants : les jeunes actifs et les créatifs internationaux qui fréquentent les quais du Canal Saint-Martin constituent une clientèle dont l'ouverture aux cuisines du monde et la curiosité gastronomique sont particulièrement développées une disposition d'esprit qui rend cette clientèle très réceptive aux restaurants japonais dont le concept sort des sentiers battus du sushi classique pour explorer des territoires culinaires moins représentés à Paris
Une demande de cuisine japonaise rapide et de qualité autour de la Gare du Nord d'une intensité structurelle : les millions de voyageurs qui transitent chaque année par la première gare d'Europe génèrent dans son périmètre immédiat une demande de restauration rapide dont la cuisine japonaise bento boxes, onigiri, ramen express est l'une des expressions les plus adaptées aux contraintes temporelles des voyageurs pressés tout en satisfaisant leurs attentes de qualité et d'originalité
Des valorisations de fonds encore très favorables malgré une transformation gastronomique documentée : contrairement à ce qu'on pourrait anticiper au regard de la notoriété gastronomique croissante du faubourg Saint-Denis, les restaurants japonais du 10ème sont encore valorisés à des niveaux très inférieurs à ceux observés dans des arrondissements aux fondamentaux gastronomiques comparables un décalage favorable qui représente une fenêtre d'opportunité que le marché va progressivement corriger
Une communauté gastronomique du 10ème d'une solidarité et d'une créativité collectives remarquables : l'écosystème gastronomique du faubourg Saint-Denis est composé d'exploitants qui se connaissent, collaborent et se recommandent mutuellement dans un esprit de communauté gastronomique très solidaire une communauté dont l'intégration est un levier de visibilité et de légitimité d'une efficacité que la publicité traditionnelle ne peut pas reproduire et dont les restaurants japonais créatifs sont des membres naturels

Les spécificités d'exploitation d'un restaurant japonais ou sushi bar dans le 10ème arrondissement

Un positionnement sur la cuisine japonaise de rue teishoku, onigiri, yakitori comme concept particulièrement cohérent avec l'identité gastronomique du faubourg Saint-Denis : dans un arrondissement dont l'identité gastronomique est fondée sur la démocratie alimentaire des produits d'une qualité remarquable à des prix accessibles dans des formats conviviaux et sans prétention la cuisine japonaise de rue constitue un positionnement d'une cohérence particulière avec les valeurs gastronomiques du faubourg Saint-Denis et avec les attentes d'une clientèle qui valorise l'authenticité populaire autant que la sophistication technique
Une gestion de la notoriété internationale via les réseaux sociaux comme levier d'acquisition de clientèle mondiale : dans un arrondissement dont les restaurants sont régulièrement couverts par des médias gastronomiques internationaux, un restaurant japonais créatif dont la présence sur les réseaux sociaux est soignée contenu visuel de qualité, communication en anglais et en japonais, interaction avec les comptes gastronomiques influents peut générer une notoriété internationale disproportionnée par rapport à sa taille et attirer une clientèle de visiteurs gastronomiques venus spécifiquement pour l'expérience
Une offre de bento boxes premium comme format de déjeuner optimal dans le périmètre Gare du Nord : dans le périmètre de la Gare du Nord dont les voyageurs cherchent un déjeuner à emporter de qualité avant leur départ en Eurostar ou en Thalys, des bento boxes soigneusement composées riz japonais, protéine de qualité, légumes de saison, sauce authentique dans un conditionnement pratique et attrayant constituent un format de vente dont le potentiel de volume sur le créneau du déjeuner est très significatif
Une collaboration avec les bars à vins naturels du faubourg Saint-Denis comme levier d'ancrage dans l'écosystème gastronomique du 10ème : dans l'écosystème gastronomique très interconnecté du faubourg Saint-Denis dont les bars à vins naturels sont des acteurs centraux, un restaurant japonais qui développe des collaborations événements croisés, recommandations mutuelles, soirées thématiques associant cuisine japonaise et vins naturels s'inscrit dans une communauté dont le réseau social et la capacité de prescription sont d'une valeur commerciale très supérieure aux investissements consentis
Une sélection de bières japonaises artisanales comme alternative accessible au saké pour la clientèle du Canal : dans le périmètre du Canal Saint-Martin dont la clientèle est familière avec la culture des bières artisanales et très ouverte à de nouvelles découvertes, une sélection de bières japonaises artisanales craft beers des brasseries indépendantes japonaises dont la diversité et la qualité sont remarquables constitue un levier d'accessibilité et de découverte culturelle dont l'efficacité commerciale est immédiate auprès d'une clientèle curieuse et réceptive

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans la reprise de restaurants japonais et sushi bars dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Restaurant japonais sushi à vendre Paris