Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Restaurant japonais sushi à vendre Paris 17ème arrondissement : Batignolles, Ternes, Wagram (page 39)

Le 17ème arrondissement de Paris génère pour la reprise d’un restaurant japonais ou d’un sushi bar une opportunité commerciale d’une dualité interne d’une clarté et d’une lisibilité que les arrondissements précédemment analysés dans cette série ne présentent pas avec la même netteté. Contrairement au 16ème voisin dont l’unité sociale et gastronomique impose une stratégie d’exploitation unique centrée sur l’excellence absolue et la discrétion premium, le 17ème juxtapose deux marchés de restaurants japonais aux logiques si différentes qu’ils pourraient appartenir à des villes distinctes le 17ème sud avec ses secteurs Ternes et Wagram dont la clientèle résidentielle très aisée impose des standards de qualité et d’exclusivité comparables à ceux du 16ème voisin, et le 17ème nord avec ses quartiers Batignolles et Épinettes dont la transformation gastronomique en cours génère une demande de cuisine japonaise créative et accessible d’une dynamique et d’une modernité très proches de celles du 10ème ou du 11ème. Pour un repreneur de restaurant japonais, cette dualité se traduit concrètement par deux projets d’investissement radicalement différents selon le secteur ciblé dans le 17ème sud, un investissement premium centré sur l’excellence du chef et la fidélisation d’une clientèle résidentielle très aisée dont les standards sont ceux du 16ème, dans le 17ème nord, un investissement plus accessible centré sur la créativité du concept et l’animation d’une clientèle en gentrification progressive dont les attentes et les budgets sont très différents. Point de Vente vous accompagne pour choisir le secteur le plus cohérent avec votre projet et votre capacité d’investissement.

Ce que vous devez savoir avant de reprendre un restaurant japonais ou sushi bar dans le 17ème arrondissement

Une dualité nord-sud qui génère deux profils d'investissement dans la restauration japonaise radicalement différents : dans le 17ème sud dont la clientèle résidentielle très aisée a des standards gastronomiques comparables à ceux du 16ème, un restaurant japonais doit investir dans un chef de haut niveau, des produits d'exception et un service irréprochable pour espérer s'imposer tandis que dans le 17ème nord dont la clientèle est plus jeune et plus sensible à la créativité et à l'accessibilité tarifaire, un concept de restaurant japonais innovant et généreux peut s'établir avec des investissements initiaux significativement plus limités
Un marché de Lévis comme écosystème gastronomique très favorable aux restaurants japonais de qualité dans le 17ème sud : le marché couvert de Lévis génère dans son périmètre un flux de clientèle gastronomique et alimentaire dont le profil résidents aisés, sensibles à la qualité des produits, habitués des commerces artisanaux est particulièrement bien adapté aux restaurants japonais qui cherchent à s'inscrire dans l'écosystème alimentaire qualitatif du 17ème sud des clients qui associent naturellement la qualité des produits frais du marché à l'exigence d'un restaurant japonais dont les approvisionnements sont à la hauteur
Un quartier des Batignolles en transformation gastronomique dont les restaurants japonais créatifs peuvent encore bénéficier à des conditions favorables : la gentrification accélérée des Batignolles génère une demande de cuisine japonaise créative et authentique en progression dans un secteur encore peu dense en restaurants japonais de qualité une fenêtre d'opportunité comparable à celle qu'ont saisie les premiers restaurants japonais créatifs de SoPi dans le 9ème il y a cinq ans et dont les repreneurs bien accompagnés peuvent encore bénéficier avant que les valorisations ne rejoignent celles des secteurs les plus établis
Des valorisations de fonds très différentes entre le 17ème sud premium et le 17ème nord accessible : les restaurants japonais du secteur Ternes-Wagram sont valorisés à des niveaux proches de ceux observés dans le 16ème pour les meilleures adresses, tandis que ceux des Batignolles et des Épinettes restent accessibles à des conditions très favorables un écart qui reflète des réalités commerciales très différentes et qui crée des opportunités adaptées à des budgets et des stratégies très distincts
Une demande de déjeuner d'affaires japonais autour du Palais des Congrès d'une qualité et d'une régularité favorables : la concentration de congrès, de séminaires et d'événements professionnels au Palais des Congrès de la Porte Maillot génère dans le périmètre une demande de déjeuner d'affaires dont les restaurants japonais bien positionnés peuvent tirer parti des professionnels en déplacement dont les budgets de déjeuner sont favorables et dont la demande de cuisine japonaise est souvent significative pendant les événements qui attirent des délégations internationales

Les spécificités d'exploitation d'un restaurant japonais ou sushi bar dans le 17ème arrondissement

Une stratégie d'exploitation à construire selon la réalité précise du secteur d'implantation dans le 17ème : exploiter un restaurant japonais dans le 17ème sud impose les mêmes codes d'excellence que dans le 16ème chef japonais de haut niveau, produits d'exception, service irréprochable, discrétion absolue tandis qu'exploiter un restaurant japonais dans les Batignolles impose une créativité de concept, une accessibilité tarifaire et une énergie gastronomique qui correspondent aux attentes d'une clientèle plus jeune et plus ouverte à l'expérimentation culinaire
Un approvisionnement direct auprès du marché de Lévis comme argument de qualité dans le 17ème sud : dans le périmètre du marché de Lévis dont la clientèle est particulièrement sensible à la fraîcheur et à l'origine des produits, un restaurant japonais dont les légumes de saison, les herbes fraîches et certains produits laitiers sont sourcés directement auprès des commerçants du marché bénéficie d'une cohérence de positionnement et d'une fraîcheur des ingrédients que les circuits d'approvisionnement classiques ne peuvent pas reproduire avec la même qualité
Un format izakaya contemporain comme concept particulièrement adapté à la clientèle des Batignolles : dans les Batignolles dont la clientèle nouvelle est habituée à partager des petites assiettes dans des restaurants conviviaux et sans prétention, le format izakaya contemporain petites assiettes de cuisine japonaise à partager, carte de sakés accessibles, ambiance décontractée est l'expression de la cuisine japonaise la plus cohérente avec les habitudes de consommation et les valeurs gastronomiques de la clientèle locale émergente
Une gestion des événements du Palais des Congrès comme opportunité commerciale prévisible et rentable : les congrès internationaux qui attirent des délégations japonaises importantes au Palais des Congrès génèrent pour les restaurants japonais bien positionnés dans le périmètre des pics de fréquentation prévisibles et très rentables des menus spécialement conçus pour les délégations japonaises, un personnel japonophone et une communication proactive auprès des organisateurs de congrès constituent des leviers d'activation de cette opportunité commerciale
Une carte de whiskies japonais comme signature premium dans le 17ème sud et une sélection de bières japonaises artisanales comme levier d'accessibilité dans le 17ème nord : dans le 17ème sud dont la clientèle est habituée aux meilleures caves de spiritueux, une sélection de whiskies japonais rares constitue un argument de distinction premium immédiatement perceptible, tandis que dans les Batignolles dont la clientèle est familière avec la culture des bières artisanales, une sélection de bières japonaises craft constitue un levier d'accessibilité et de découverte culturelle d'une efficacité commerciale immédiate

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans la reprise de restaurants japonais et sushi bars dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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