Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Restaurant japonais sushi à vendre Paris 19ème arrondissement : Buttes-Chaumont, Villette, Ourcq (page 8)

Le 19ème arrondissement de Paris représente pour la reprise d’un restaurant japonais ou d’un sushi bar l’opportunité la plus stratégiquement précoce de cette série celle d’un arrondissement dont la transformation gastronomique est suffisamment avancée pour garantir une clientèle réelle et en progression, mais dont le marché des restaurants japonais est encore si peu développé par rapport à la demande émergente que les repreneurs qui s’y positionnent maintenant bénéficieront d’une fenêtre d’implantation favorable que les arrondissements voisins ont définitivement fermée. Contrairement au 18ème dont la complexité gastronomique tient à la superposition de logiques touristiques et créatives d’une subtilité particulière, le 19ème offre une lisibilité commerciale plus directe celle d’un arrondissement dont trois moteurs de demande distincts génèrent pour les restaurants japonais bien positionnés des opportunités complémentaires d’une richesse remarquable. Le parc des Buttes-Chaumont avec ses familles parisiennes dont la curiosité gastronomique est très développée, les quais du Canal de l’Ourcq avec leur scène lifestyle internationale dont la culture japonaise est particulièrement bien représentée, et La Villette avec ses dix millions de visiteurs annuels dont une fraction significative est d’origine asiatique constituent trois générateurs de demande de cuisine japonaise d’une complémentarité et d’une diversité que peu d’autres arrondissements parisiens peuvent offrir simultanément. La dimension asiatique du 19ème dont la population d’origine asiatique est significativement plus importante que la moyenne parisienne génère par ailleurs une familiarité culturelle avec la cuisine japonaise d’un niveau qui facilite l’adoption rapide des nouveaux restaurants japonais authentiques qui s’implantent dans l’arrondissement. Point de Vente vous accompagne pour saisir cette opportunité précoce avec la précision qu’elle exige.

Ce que vous devez savoir avant de reprendre un restaurant japonais ou sushi bar dans le 19ème arrondissement

Un marché de restaurants japonais encore très sous-développé par rapport à une demande gastronomique en progression rapide : contrairement aux arrondissements voisins dont les scènes de restaurants japonais sont déjà matures et compétitives, le 19ème présente un déficit d'offre japonaise de qualité particulièrement marqué très peu de restaurants japonais authentiques sont installés dans l'arrondissement malgré une demande gastronomique en progression constante portée par la transformation du quartier et la familiarité culturelle avec la cuisine asiatique d'une fraction importante de la population
Une population d'origine asiatique significative dont la familiarité avec la cuisine japonaise facilite l'adoption des nouvelles adresses : dans le 19ème arrondissement dont la population d'origine asiatique chinoise, vietnamienne, cambodgienne est proportionnellement plus importante que dans la plupart des arrondissements parisiens, la cuisine japonaise bénéficie d'une familiarité culturelle préexistante qui facilite son adoption par une clientèle dont les références gastronomiques asiatiques sont très développées et qui peut immédiatement apprécier et valider la qualité d'un restaurant japonais authentique
Une clientèle des quais de l'Ourcq dont la culture japonaise est particulièrement bien représentée : parmi les jeunes actifs créatifs et internationaux qui fréquentent les quais du Canal de l'Ourcq, la culture japonaise manga, anime, J-pop, gastronomie nippone occupe une place très importante dans les référents culturels d'une fraction significative de cette clientèle une familiarité culturelle qui génère une demande de cuisine japonaise authentique d'une sophistication et d'une exigence particulièrement élevées pour un arrondissement dont les valorisations restent encore très accessibles
Des valorisations de fonds parmi les plus favorables de Paris intramuros pour la restauration japonaise : les restaurants japonais disponibles à la reprise dans le 19ème sont encore valorisés à des niveaux très inférieurs à ceux observés dans les arrondissements voisins pour des fondamentaux gastronomiques en cours de convergence le différentiel le plus favorable du marché intramuros de la restauration japonaise pour les repreneurs capables d'anticiper la progression des valorisations dans les prochaines années
Un parc de La Villette dont les dix millions de visiteurs annuels incluent une fraction asiatique significative : les événements culturels, les concerts et les expositions qui animent régulièrement le Parc de La Villette attirent des visiteurs dont la diversité culturelle et la fraction d'origine asiatique sont parmi les plus élevées de Paris des événements pendant lesquels la demande de cuisine japonaise dans le périmètre peut être très significative et dont le calendrier est connu à l'avance

Les spécificités d'exploitation d'un restaurant japonais ou sushi bar dans le 19ème arrondissement

Un positionnement de premier entrant sur la restauration japonaise authentique comme avantage concurrentiel durable dans le 19ème : dans un arrondissement où les restaurants japonais authentiques de qualité sont encore rares, les premiers établissements à proposer une cuisine nippone authentique et bien exécutée bénéficient d'un avantage de premier entrant d'une durabilité remarquable une clientèle en manque d'adresses japonaises de référence dans son arrondissement qui adopte rapidement et fidèlement les nouveaux restaurants dont la qualité justifie la confiance
Une offre de ramen comme concept d'entrée particulièrement efficace dans le contexte gastronomique du 19ème : dans un arrondissement dont la clientèle est d'une diversité culturelle et économique remarquable et dont la familiarité avec les cuisines asiatiques est très développée, le ramen accessible, nourrissant, convivial et d'une complexité culinaire immédiatement perceptible par une clientèle informée constitue le format de restauration japonaise le plus efficace pour construire rapidement une clientèle régulière sans les investissements initiaux élevés qu'impose un sushi bar de qualité
Une gestion des événements culturels de La Villette comme source de revenus complémentaires très prévisible : les festivals, les concerts en plein air et les événements culturels qui animent régulièrement La Villette pendant les mois de mai à septembre génèrent des afflux de visiteurs dont les restaurants japonais bien positionnés dans le périmètre peuvent tirer parti via des offres adaptées menus rapides à emporter, formules à prix accessible pour les groupes dont la préparation logistique peut être anticipée selon le calendrier des événements publié longtemps à l'avance
Une communication en japonais sur les réseaux sociaux japonais comme levier d'attraction de la clientèle nippone de passage : dans le 19ème arrondissement dont la scène créative et artistique commence à être reconnue dans les médias japonais comme destination alternative et authentique de Paris, un restaurant japonais dont la présence sur les plateformes japonaises Instagram japonais, guides gastronomiques nippons en ligne est soignée peut attirer une clientèle de touristes japonais aventureux qui cherchent précisément des adresses authentiques en dehors des circuits touristiques habituels
Une synergie naturelle avec la scène culturelle japonaise du Parc de La Villette : la programmation régulière d'événements liés à la culture japonaise expositions, projections, concerts au Parc de La Villette génère des afflux de public dont l'affinité avec la cuisine japonaise est très élevée et dont les restaurants japonais bien positionnés dans le périmètre peuvent tirer parti de façon très directe en adaptant leur communication et leur offre aux événements de culture japonaise dont le calendrier est disponible à l'avance

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans la reprise de restaurants japonais et sushi bars dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Restaurant japonais sushi à vendre Paris