Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Restaurant japonais sushi à vendre Paris 8ème arrondissement : Champs-Élysées, Madeleine, Triangle d’Or

Le 8ème arrondissement de Paris impose pour la reprise d’un restaurant japonais ou d’un sushi bar une réflexion stratégique d’une profondeur qui dépasse largement celle requise par les arrondissements précédemment analysés dans cette série. Dans le 7ème, l’enjeu principal était la maîtrise des codes diplomatiques et institutionnels japonais. Dans le 6ème, c’était l’alignement avec une exigence gastronomique éditoriale et intellectuelle d’une précision particulière. Dans le 8ème, l’enjeu est d’une nature différente et plus complexe encore celui de s’imposer comme restaurant japonais de référence dans l’arrondissement parisien dont la concentration de clientèle fortunée internationale est la plus élevée, et dont la concurrence gastronomique de très haut niveau est la plus intense. Le 8ème arrondissement est l’arrondissement parisien où la clientèle est la plus susceptible d’avoir dîné dans les meilleurs restaurants de Ginza ou de Roppongi avant de pousser la porte d’un restaurant japonais parisien des clients d’affaires japonais en déplacement dans les sièges sociaux du Triangle d’Or, des acheteurs de luxe internationaux dont les repas professionnels se tiennent dans les palaces de l’arrondissement, des cadres dirigeants des grandes entreprises concentrées autour de l’avenue de Friedland dont les budgets de déjeuner d’affaires sont sans limitation apparente. Cette concentration de clientèle à très fort pouvoir d’achat et à très haute exigence gastronomique crée dans le 8ème une opportunité commerciale d’une échelle exceptionnelle pour les restaurants japonais capables d’en relever le niveau d’exigence et un piège commercial redoutable pour ceux qui la sous-estiment.

Ce que vous devez savoir avant de reprendre un restaurant japonais ou sushi bar dans le 8ème arrondissement

Une clientèle d'affaires japonaise en déplacement dont les standards de référence sont ceux de Ginza : les cadres japonais qui travaillent dans les filiales parisiennes des grandes entreprises nippones concentrées dans le 8ème et les voyageurs d'affaires japonais en transit dans les palaces de l'arrondissement constituent une clientèle dont les standards de référence sont ceux des meilleurs restaurants de Ginza ou de Marunouchi une clientèle dont la satisfaction nécessite un niveau d'excellence technique et une authenticité des produits que seuls les restaurants dont le chef a une formation au Japon peuvent garantir de façon crédible
Une stratification interne du 8ème qui génère des profils de restauration japonaise très différents selon le secteur : entre le Triangle d'Or dont les restaurants japonais doivent rivaliser en standing avec les palaces environnants, le secteur Madeleine dont la clientèle d'affaires cherche un déjeuner japonais qualitatif et efficace, et le secteur Saint-Lazare dont les besoins de restauration sont plus accessibles et plus fonctionnels trois micro-marchés de la restauration japonaise aux logiques si différentes que le modèle économique optimal varie radicalement selon le secteur ciblé
Des loyers commerciaux d'une amplitude extrême entre le Triangle d'Or et le secteur Saint-Lazare : les loyers des locaux commerciaux dans le Triangle d'Or figurent parmi les plus élevés du monde pour la restauration, tandis que ceux du secteur Saint-Lazare restent encore accessibles pour un positionnement de qualité une amplitude qui génère des modèles économiques de restaurants japonais très différents selon le secteur et qui impose une analyse rigoureuse du rapport entre le coût locatif et le potentiel de chiffre d'affaires pour chaque opportunité
Une compétition avec les restaurants japonais des palaces parisiens d'une intensité particulière dans le Triangle d'Or : plusieurs des palaces concentrés dans le 8ème disposent de restaurants japonais dont la qualité et le standing sont d'un niveau exceptionnel une concurrence institutionnelle face à laquelle les restaurants indépendants ne peuvent se distinguer qu'en proposant quelque chose que les palaces ne peuvent pas offrir une intimité, une créativité ou une spécialisation régionale que le format grand hôtel ne permet pas
Une demande de sushi bar de luxe pour les déjeuners d'affaires du Triangle d'Or encore partiellement insatisfaite : malgré la concentration de clientèle d'affaires à très fort pouvoir d'achat dans le Triangle d'Or, l'offre de sushi bars de luxe indépendants dans ce périmètre reste insuffisante par rapport à la demande une fenêtre d'opportunité pour les concepts dont la qualité et le standing sont suffisamment élevés pour s'imposer comme adresse de référence des déjeuners d'affaires du secteur

Les spécificités d'exploitation d'un restaurant japonais ou sushi bar dans le 8ème arrondissement

Un chef japonais de haut niveau comme investissement stratégique central dans le Triangle d'Or : dans le périmètre du Triangle d'Or dont la clientèle d'affaires japonaise et internationale évalue immédiatement la légitimité d'un restaurant japonais à travers la maîtrise technique de son chef, la présence d'un chef japonais formé dans les meilleures maisons de Tokyo est un investissement dont le retour sur la crédibilité et la fidélisation de la clientèle la plus valuable est direct et mesurable
Une offre de sushi omakase haut de gamme comme positionnement optimal dans le Triangle d'Or : dans le périmètre des palaces et des sièges sociaux du Triangle d'Or dont la clientèle dispose de budgets de déjeuner et de dîner sans limitation apparente, un menu omakase dont la qualité des produits poissons japonais importés, riz de variété premium, wasabi frais et la créativité du chef justifient des tarifs comparables aux meilleures tables parisiennes constitue le positionnement le plus cohérent avec le standing de ce périmètre
Une gestion de la confidentialité des clients comme compétence opérationnelle indispensable : dans le 8ème arrondissement dont la clientèle inclut régulièrement des personnalités du monde des affaires, de la politique et du luxe international dont la présence dans un restaurant japonais doit rester confidentielle, la discrétion absolue du personnel formation à la non-divulgation, gestion des tables privatives, organisation des entrées et sorties discrètes est une compétence opérationnelle d'une valeur commerciale considérable pour fidéliser cette clientèle très exigeante sur ce point
Une sélection de sakés d'exception et de whiskies japonais rares comme signature de l'identité premium : dans le 8ème arrondissement dont la clientèle d'affaires est habituée aux meilleures caves de vins français et aux bars à cocktails des palaces, une sélection de sakés d'exception junmai daiginjo de domaines historiques, éditions limitées millésimées et de whiskies japonais rares Yamazaki, Hibiki éditions spéciales constitue une signature de l'identité premium du restaurant dont la valeur perçue par la clientèle la plus exigeante est immédiate
Un service de voiturier et une gestion des réservations VIP comme standards minimaux pour le Triangle d'Or : dans un périmètre où les restaurants des palaces proposent des standards de service d'un niveau exceptionnel, un restaurant japonais indépendant qui ambitionne de capter la clientèle du Triangle d'Or doit aligner ses standards de service sur ceux de son environnement immédiat gestion des réservations avec confirmation personnalisée, accueil nominatif des clients réguliers, coordination avec les concierges des palaces voisins des standards qui différencient les établissements qui durent de ceux qui disparaissent après quelques mois

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans la reprise de restaurants japonais et sushi bars dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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