Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Restaurant japonais sushi à vendre Paris 9ème arrondissement : Opéra, SoPi, Martyrs (page 14)

Le 9ème arrondissement de Paris offre pour la reprise d’un restaurant japonais ou d’un sushi bar une configuration commerciale d’une modernité et d’une accessibilité qui le distinguent fondamentalement des arrondissements premium de la rive gauche et du 8ème analysés jusqu’ici dans cette série. Contrairement au 8ème dont l’enjeu principal est de s’imposer face à la concurrence institutionnelle des palaces du Triangle d’Or, ou au 7ème dont la clientèle diplomatique japonaise impose des standards de natifs d’une exigence particulière, le 9ème offre quelque chose de plus ouvert et de plus dynamique un marché de restaurants japonais en pleine construction dont les meilleures opportunités sont encore accessibles à des conditions que les arrondissements premium ne permettent plus depuis longtemps. Le 9ème est aujourd’hui l’arrondissement parisien où la scène des restaurants japonais créatifs et authentiques progresse le plus rapidement une progression portée par la densité de jeunes actifs et de créatifs qui peuplent SoPi et dont la culture gastronomique japonaise est d’un niveau comparable à celle des meilleurs clients du 6ème ou du 8ème, mais dont les budgets plus accessibles imposent des formats de service et des positionnements tarifaires très différents. Le secteur Opéra constitue par ailleurs dans le 9ème un cas commercial à part la concentration historique de restaurants japonais autour de l’avenue de l’Opéra a généré dans ce périmètre un véritable quartier japonais parisien dont l’attractivité pour la communauté japonaise de Paris est d’une solidité structurelle qui génère des opportunités commerciales d’une nature très différente de celles de SoPi. Point de Vente vous accompagne pour naviguer dans cette dualité avec la précision qu’elle impose.

Ce que vous devez savoir avant de reprendre un restaurant japonais ou sushi bar dans le 9ème arrondissement

Un quartier japonais autour de l'avenue de l'Opéra dont la réputation communautaire est établie de longue date : le périmètre de l'avenue de l'Opéra concentre la plus forte densité de restaurants japonais de Paris épiceries japonaises, izakayas, ramen-ya, sushi bars qui en font le quartier japonais parisien de référence pour la communauté nippone de la capitale une concentration qui génère une demande communautaire d'une régularité et d'une fidélité structurelles mais qui impose dans ce périmètre une qualité d'authenticité très élevée pour se distinguer dans un environnement aussi compétitif
Une clientèle de SoPi d'une sophistication gastronomique japonaise croissante mais à budgets plus contraints que le 6ème : les jeunes actifs créatifs de SoPi constituent une clientèle dont la culture gastronomique japonaise est très développée ils connaissent la différence entre un izakaya authentique et un restaurant de sushis standardisé mais dont les budgets de restauration sont significativement inférieurs à ceux des résidents du 6ème ou des clients d'affaires du 8ème, imposant aux restaurants japonais de SoPi un équilibre qualité-prix d'une précision particulière
Une dynamique de découverte gastronomique dans SoPi qui favorise les nouveaux concepts créatifs : contrairement au secteur Opéra dont le marché japonais est mature et dont les concepts établis dominent, SoPi constitue un terrain d'expérimentation gastronomique dont la clientèle est activement en recherche de nouveaux restaurants japonais créatifs et authentiques une disposition d'esprit favorable aux repreneurs capables d'apporter un concept différenciant dans un secteur encore en construction gastronomique
Des valorisations de fonds très différentes entre le secteur Opéra mature et le secteur SoPi en progression : les restaurants japonais du secteur Opéra sont valorisés à des niveaux qui reflètent la maturité et la solidité de leur clientèle communautaire, tandis que ceux de SoPi présentent encore des valorisations favorables pour des fondamentaux commerciaux en progression rapide deux profils d'investissement très différents que Point de Vente distingue clairement dans son analyse de chaque opportunité
Un flux de spectateurs de l'Opéra Garnier comme clientèle de dîner d'une qualité et d'une régularité particulières : les sorties de spectacles de l'Opéra Garnier génèrent plusieurs fois par semaine un flux de spectateurs cultivés et aisés dont la demande de dîner après spectacle constitue pour les restaurants japonais bien positionnés dans le périmètre une source de revenus régulière dont les tickets moyens sont significativement supérieurs à ceux de la clientèle habituelle

Les spécificités d'exploitation d'un restaurant japonais ou sushi bar dans le 9ème arrondissement

Une différenciation par la spécialisation régionale comme stratégie optimale dans le secteur Opéra très concurrentiel : dans un périmètre dont la densité de restaurants japonais est la plus élevée de Paris, une spécialisation sur un segment ou une région culinaire japonaise précise izakaya d'Osaka, ramen de Kyushu, cuisine d'Hokkaido constitue la stratégie de différenciation la plus efficace pour construire une clientèle fidèle qui vient spécifiquement pour cette offre plutôt que de choisir le restaurant japonais le plus proche
Une créativité de carte renouvelée régulièrement comme condition de maintien de l'intérêt de la clientèle de SoPi : dans l'écosystème gastronomique de SoPi dont la clientèle suit de près les tendances gastronomiques internationales et cherche en permanence de nouvelles expériences, un restaurant japonais dont la carte reste identique d'une saison à l'autre perd progressivement l'intérêt d'une clientèle très sélective dans ses choix des menus saisonniers, des plats du jour inspirés des arrivages et des collaborations avec des producteurs japonais ou locaux sont des leviers de renouvellement indispensables dans ce secteur
Une gestion des dîners post-Opéra comme créneau commercial à fort potentiel dans le périmètre Garnier : les sorties de spectacles entre 22h et 23h génèrent une demande de dîner tardif d'une qualité de clientèle particulièrement favorable des spectateurs dont la soirée culturelle les dispose à prolonger l'expérience par un dîner japonais raffiné et dont les budgets sont en adéquation avec un positionnement premium un créneau que les restaurants japonais du périmètre Opéra qui maintiennent un service jusqu'à minuit peuvent exploiter très efficacement
Une présence digitale active comme condition d'acquisition de clientèle dans le contexte très connecté de SoPi : dans un arrondissement dont la clientèle gastronomique est parmi les plus actives sur les plateformes de recommandation et les réseaux sociaux, un restaurant japonais dont la présence digitale est soignée photographies professionnelles des plats, présence sur Google Maps et les plateformes de réservation, communication active sur les réseaux sociaux génère une acquisition de clientèle organique d'une efficacité remarquable sans investissement publicitaire significatif
Une offre de sake bar en soirée comme concept hybride très adapté à l'animation nocturne du 9ème : dans le 9ème arrondissement dont l'animation nocturne est particulièrement intense les week-ends, un restaurant japonais qui développe une offre de sake bar en soirée sélection de sakés rares servis avec des petites assiettes de cuisine japonaise à partager attire une clientèle de noceurs gastronomiques dont les habitudes de consommation en soirée génèrent des tickets moyens et une fréquence de visite très favorables à la rentabilité globale de l'établissement

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans la reprise de restaurants japonais et sushi bars dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Restaurant japonais sushi à vendre Paris