L'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prévoit notamment la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire. L'article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit un droit de préférence au profit du locataire commercial. On vous explique ce qu'il faut savoir pour appliquer le droit de préférence durant cette période inédite.
Qu'est ce que le pacte de préférence ?
En cas de vente, le pacte de préférence implique, pour le promettant, l'obligation de proposer prioritairement au bénéficiaire d'acquérir le bien. Ce droit de préférence du locataire ne porte que sur le local loué.
Le droit de préférence doit être notifié par le propriétaire. C'est le cas par exemple pour la vente de la nue-propriété en cas de démembrement ou pour la vente de quote-part en cas d'indivision. Il est aussi possible de donner mandat pour que le droit de préférence soit notifié.
Comment notifier le droit de préférence ?
Le texte dit que la notification doit se faire « par remise en main propre contre récépissé ou émargement » ou « par lettre recommandée avec accusé de réception ». L'article 651 du Code de Procédure Civile indique toutefois qu'il est aussi possible de signifier le droit de préférence par acte d'huissier.
A priori, rien n'empêche la notification d'être effectuée actuellement. Les différemment formes qu'elle peut prendre permettent une certaine souplesse qui ne la rend pas impossible, même pendant le confinement, si tant est que les services postaux soient en état de marche ! Si tel n'était pas le cas, la Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) par voie électronique fonctionne tout autant, si la certification eIDAS est respectée et avec l'accord des parties.
Aussi, nombreuses sont les études d'huissiers à continuer d'exercer leurs activités, en appliquant notamment la délivrance des actes sans contact, ou par avis de passage avec dépôt de l'acte à l'étude. Cette méthode est anticipée par les articles 656, 657 et 658 du Code de Procédure Civile et a valeur de signification.
Comment répondre à une notification de droit de préférence ?
La réponse du locataire n'est soumise à aucune forme particulière, mais doit avoir lieu dans le délai impératif d'un mois, preuve à l'appui si nécessaire.
L'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prévoit toutefois que « Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un droit »
Ce qu'il faut en retenir :
Que la notification du droit de préférence ait lieu avant le 12 mars ou jusqu'à 1 mois après la fin de l'état d'urgence, le locataire pourra donc préempter jusqu'à la fin de l'état d'urgence sanitaire, délai auquel il faudra ajouter 1 mois supplémentaire + 1 mois, qui constitue en l'espèce le délai légal.
Cas d'étude :
Si le propriétaire notifie son droit de préférence au locataire le 30 mars et si la fin de l'état d'urgence sanitaire a lieu le 15 mai, le locataire peut, grâce à l'article 2 de cet ordonnance, préempter jusqu'au 15 juillet. (Soit 1 mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire + 1 mois prévu par L. 145-6-1.
Quel est le délai de la réalisation de la vente ?
À compter de la date d'envoi de la réponse du locataire, la vente doit être réalisée dans un délai de 2 mois (ou 4 mois si le locataire recourt à un prêt),
Cependant, selon l'article 2 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, tout acte prescrit par la loi à peine de déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli entre le 12 mars et jusqu'à 1 mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.