Hôtels investissement : stratégies d’acquisition et facteurs clés de performance

Anatomie d'un investissement hôtelier : la fusion de l'actif et de l'exploitation

L'attrait des hotels invest réside dans la double valeur qu'ils représentent, mais aussi dans les deux modèles distincts d'acquisition.

• La double valeur : l'immobilier et le fonds de commerce. L'évaluation d'un hôtel ne se limite pas à la valeur de l'immobilier (les murs) ; elle intègre la valeur incorporelle du fonds de commerce (la marque, la clientèle, le savoir-faire, les licences). La performance de l'exploitation dicte directement la valeur de l'actif immobilier. Une mauvaise gestion diminue la valeur des murs, même s'ils sont neufs.

• Modèle 1 : Acquisition des murs et du fonds de commerce. L'investisseur achète l'intégralité de l'actif et gère lui-même l'exploitation, ou confie la gestion à un opérateur externe via un contrat de management. Ce modèle offre le potentiel de rendement le plus élevé, mais expose l'investisseur au risque opérationnel total (gestion des réservations, masse salariale, satisfaction client).

• Modèle 2 : Acquisition des murs seuls (Location). L'investisseur achète l'immobilier et signe un bail commercial classique ou un bail à loyer variable avec un opérateur hôtelier (le locataire). Ce modèle est moins exposé au risque opérationnel, car le rendement est garanti par le loyer, offrant une stabilité comparable à celle de l'immobilier de bureau.

Les facteurs clés de performance et de valorisation

Dans l'investissement hôtelier, la valorisation de l'actif repose sur des indicateurs spécifiques qui n'existent pas dans l'immobilier traditionnel.

• Les indicateurs de rentabilité hôtelière (KPIs) : La valeur est principalement déterminée par la performance des revenus par chambre :

  • RevPAR (Revenue Per Available Room) : Le revenu par chambre disponible. C'est le KPI le plus critique, car il fusionne le taux d'occupation et le prix moyen de la chambre.

  • ADR (Average Daily Rate) : Le prix moyen journalier de la chambre vendue.

  • Taux d'Occupation (TO) : Le pourcentage de chambres occupées. L'analyse de la croissance de ces indicateurs sur plusieurs années est essentielle pour projeter la valeur future du bien.

• La gestion du risque (Opérateur et Marque) : La stabilité et la réputation de la marque qui gère l'hôtel sont des facteurs majeurs. Un hôtel géré par une marque reconnue (franchise) bénéficie d'une force de frappe commerciale et d'une clientèle mondiale, ce qui réduit le risque locatif et augmente la valeur de l'actif.

• Le risque réglementaire et d'obsolescence : Les hôtels sont soumis à des normes strictes de sécurité (ERP), d'hygiène et, surtout, d'image de marque. L'investisseur doit anticiper des dépenses en capital (CapEx) fréquentes pour la rénovation des chambres et des parties communes, indispensables pour maintenir le classement et le niveau de performance du RevPAR.

• L'emplacement (Localisation) : L'emplacement d'un hôtel est stratégique. Il doit être proche des points d'intérêt (centres de conférences, gares, aéroports, zones touristiques). Contrairement au retail, qui cible les flux de proximité, l'hôtel cible les flux de destination.

Stratégies d'acquisition et leviers de croissance

Les investisseurs spécialisés en hotels invest recherchent activement des moyens de créer de la valeur qui ne sont pas immédiatement visibles.

• Le taux de capitalisation appliqué à l'hôtellerie : Les hôtels sont capitalisés à des taux généralement plus élevés que l'immobilier de bureaux ou le résidentiel (par exemple, un taux de capitalisation entre 6 % et 8 % selon le segment). Cette fourchette plus élevée reflète la nature opérationnelle et donc plus volatile du revenu, mais aussi le potentiel de rendement supérieur.

• Création de valeur par l'Asset Management : L'investisseur peut augmenter la valeur de l'actif en intervenant stratégiquement sur l'exploitation :

  • Rénovation et montée en gamme : Investir dans la rénovation pour justifier une augmentation de l'ADR.

  • Changement d'opérateur/de marque : Remplacer un opérateur sous-performant par une marque plus agressive ou plus adaptée au marché local.

  • Optimisation de l'espace : Transformer des espaces sous-utilisés (salle de conférence, toit) en fonctions génératrices de revenus (restaurants, bars, rooftop).

• La sécurisation du bail : Pour le modèle d'acquisition des murs seuls, la solidité du bail commercial (durée, garanties) est le principal levier de sécurité. Un bail avec une grande marque hôtelière est un actif de grande valeur.

L'expertise de Point de Vente : l'audit spécialisé

L'acquisition d'un hôtel est une due diligence complexe qui nécessite de fusionner l'expertise immobilière et l'analyse du business hôtelier. Point de Vente se positionne comme l'expert capable de décrypter ces deux dimensions.

• Audit d'Exploitation (Due Diligence Opérationnelle) : Nous réalisons une analyse détaillée des performances historiques de l'hôtel (RevPAR, Taux de Rétention Client, Analyse de la Concurrence). Nous identifions si l'actif est sous-évalué ou s'il souffre d'une mauvaise gestion, ce qui est une opportunité d'achat.

• Modélisation financière et projection de cash flow : Nous ne nous basons pas uniquement sur le passé. Nous modélisons plusieurs scénarios de rendement (RevPAR optimiste, RevPAR conservateur) pour déterminer le véritable potentiel de rendement et la valeur ajustée au risque.

• Sourcing d'actifs "Off-Market" : Grâce à notre réseau spécialisé, nous accédons à des opportunités de cession d'hôtels qui ne sont pas listées publiquement, offrant un avantage concurrentiel à nos clients.

• Conseil sur la structuration légale : Nous conseillons sur la meilleure structure d'acquisition (achat de murs et fonds ou achat des murs seuls) en fonction du profil de risque de l'investisseur et des objectifs de rendement.

Conclusion

L'investissement dans l'hôtellerie est un domaine passionnant qui offre des rendements potentiellement supérieurs à ceux de l'immobilier classique, à condition d'être géré avec expertise. Le succès d'un projet hotels invest repose sur la capacité à maîtriser les indicateurs opérationnels (RevPAR) et à anticiper les investissements nécessaires pour maintenir la qualité de l'actif.

Chez Point de Vente, nous considérons que le pont entre l'immobilier et l'exploitation est la clé de la réussite. En combinant notre expertise de l'évaluation immobilière avec une analyse approfondie des performances hôtelières, nous nous positionnons comme le partenaire privilégié qui vous guide dans ce secteur exigeant et sécurise votre patrimoine.