En tant qu'entrepreneur, accéder à un local commercial peut se faire de plusieurs manières. La première consiste à faire construire le local en question. La seconde est d'acheter un local pour y installer son activité. La troisième est d'opter pour la location d'un local commercial. Dans ce troisième et dernier cas, plusieurs scénarios sont possibles. Soit en louant un local inoccupé, soit en reprenant le bail d'un ancien entrepreneur. Quel que soit le cas de figure lorsqu'il est question d'une location d'un local commercial, le bailleur peut demander au nouveau locataire de payer un droit d'entrée qui sera ajouté au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le pas-de-porte. Ce dernier peut prendre diverses formes et il répond à une législation très précise. Voici ce qu'il faut savoir à ce propos.
Définition du "Pas-de-porte"
Le pas-de-porte est une clause non-obligatoire en matière de location d'un local commercial. Il s'agit d'un droit d'entrée demandé par le bailleur au locataire et pourra prendre deux formes : soit un ajout au loyer, soit une indemnité.
Dans le cas d'un supplément au loyer, il s'agit en réalité d'un moyen pour le propriétaire du local de se protéger contre les risques de hausse de la valeur locative réelle du bien, que le loyer ne pourrait pas compenser (la hausse du loyer étant limitée une fois un contrat de bail signé).
Si le pas-de-porte prend la forme d'une indemnité, il s'agira pour le propriétaire de pouvoir compenser une indemnité d'éviction dans le cas d'une prolongation d'un contrat de bail que le bailleur souhaiterait rompre. Également le pas-de-porte peut intervenir pour compenser d'éventuels avantages commerciaux proposés par le bailleur pour faciliter le début d'activité du locataire.
Point sur la législation du Pas-de-porte
Pour être jugée valable et légal, le pas-de-porte doit prendre la forme d'une clause spécifique sur le contrat de bail. Dans cette clause, devront impérativement être renseignés :
- le montant du pas-de-porte ;
- la nature du pas-de-porte (soit sous forme d'un supplément au loyer, soit sous forme d'indemnité). En cas de litige, si la nature n'a pas été clairement précisée, le tribunal choisira par défaut le supplément au loyer ;
- les conditions de son règlement.
La fiscalité du Pas-de-porte
Après la définition et la législation du pas-de-porte, il est nécessaire d'aborder la fiscalité qui y est associée. En effet, le pas-de-porte répond à une fiscalité spécifique en raison de sa nature et de sa qualité d'élément optionnel sur le bail commercial. En fonction du type de pas-de-porte choisi, la fiscalité associée varie.
En cas de supplément au loyer
Lorsqu'il s'agit d'un supplément au loyer, le pas-de-porte est considéré comme faisant partie des charges du locataire. Il rentre ainsi dans les frais amortissables de premier établissement. Il pourra ainsi être déduit fiscalement sur la base d'un pourcentage fixé de manière linéaire sur toute la durée du bail.
Pour le bailleur, le pas-de-porte pourra être déclaré comme un revenu foncier, et sera alors soumis à la TVA
En cas d'indemnité
Dans le cas d'une indemnité, le Pas-de-porte est considéré comme un actif incorporel. Ce faisant, il ne peut pas être amorti. Dans ce cas, il ne peut être déductible pour le locataire. Du côté du bailleur, le montant du pas-de-porte en tant qu'indemnité n'est pas imposable.