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Pourquoi le local commercial est un bon placement ?

Peu connu du grand public, l'investissement dans un local commercial présente pourtant de nombreux avantages en matière de rendement et de sécurité. Le point !

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L'investissement immobilier est plutôt connoté « habitation » et « résidentiel », mais il peut également avoir pour objet les locaux commerciaux. Bail longue durée, rentabilité supérieure à l'immobilier locatif d'habitation, moins de risques d'impayés, souplesse du contrat de location qui permet de répercuter certaines charges sur le locataire… les avantages ne manquent pas, à fortiori dans les grandes métropoles très dynamiques sur le plan commercial comme Paris. Point de Vente fait le point sur le triptyque qui plaide en faveur de l'investissement dans un local commercial parisien !

#1 La question du rendement

Avec une rentabilité annuelle qui varie entre 4 et 10%, l'investissement dans un local commercial rapporte en moyenne deux fois plus que dans l'immobilier locatif d'habitation, qui lui génère en moyenne entre 2 et 5%. Il faut cependant savoir qu'à la différence des biens résidentiels, le prix d'achat d'un local commercial ne se calcule pas au mètre carré, mais au loyer potentiel du local. Préalablement au calcul du prix des murs commerciaux, il faudra estimer le loyer du local et son potentiel de rentabilité. A titre d'illustration, un local loué 20 000 euros par an et dont le potentiel de rentabilité est de 8% pourrait être évalué comme suit : 20 000 x 100/8 = 250 000 euros.

L'investissement dans un local commercial est synonyme de prise de risque minime pour le bailleur de fonds, grâce à un contrat de bail souple et personnalisable, notamment sur la répartition des charges. En vertu de l'article 606 du Code civil, les travaux de mise en conformité incombent au propriétaire-bailleur, tandis que les taxes et les impôts sont de la responsabilité du locataire. Cependant, les « ententes » entre bailleur et preneur sont monnaie courante et rien n'interdit de définir en amont, de façon contractuelle, à qui incombe la charge des gros travaux.

#2 Une prise de risque raisonnable

En plus d'un rendement élevé par rapport aux biens résidentiels, le bail commercial est globalement moins risqué. En effet, il est conclu pour une durée de 9 ans, ou de 23 mois dans le cas d'un bail dérogatoire. Quand il est conclu pour 9 ans, le contrat de bail ne peut être rompu avant 3 ans. Le repreneur est en outre tenu d'informer le bailleur par acte d'huissier moyennant 6 mois de préavis. Le risque de vacance du bien commercial loué est donc très limité, notamment dans une grande métropole comme Paris. En plus, les cas d'impayés sont beaucoup moins fréquents que dans l'immobilier locatif d'habitation. Le cas échéant, le loyer professionnel faisant partie des créances prioritaires, le locataire peut se voir redresser ou liquider judiciairement s'il ne s'acquitte pas des loyers impayés.

#3 Quelques avantages fiscaux intéressants

L'investissement dans un local commercial permet de baisser sa base imposable et donc d'optimiser ses dépenses fiscales. Comment ? En créant une Société Civile Immobilière (SCI) avec vos associés ou votre famille pour investir dans l'immobilier commercial. La SCI ainsi créée procédera à l'achat du local et paiera des droits de mutation de l'ordre de 5,09% du prix d'achat. Quand vous choisissez ce statut, vous bénéficiez du régime des logements loués vides, ce qui veut dire que les revenus issus des murs du commerce sont imposés sous le régime des revenus fonciers. Vous pouvez ainsi déduire les charges et travaux des loyers au moment de la réalisation de votre déclaration au fisc. Vous pouvez aussi créer des déficits fonciers qui seront imputés sur vos revenus fonciers (dans la limite de 10 700 euros par an). Les éventuels surplus et les intérêts d'emprunts s'imputent, quant à eux, sur les revenus des dix années suivantes, ce qui vous permet de baisser votre base imposable.

Vous souhaitez investir dans un local commercial ? Point de Vente vous conseille ! N'hésitez pas à nous contacter, nous nous ferons un plaisir de vous accompagner !