Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 4ème arrondissement : Marais, Île Saint-Louis, Beaubourg (page 2)

Le 4ème arrondissement de Paris génère pour la recherche d’un atelier ou d’un local d’activité une réalité commerciale d’une intensité et d’une complexité que le 3ème voisin pourtant lui-même un marché exigeant ne reproduit pas avec la même amplitude. Ce qui distingue fondamentalement le 4ème dans le paysage des ateliers parisiens, c’est la superposition de deux logiques d’activité aux antipodes l’une de l’autre d’un côté une demande de locaux d’activité artisanale et créative portée par la tradition des métiers d’art du Marais dont l’orfèvrerie, la reliure et la restauration de mobilier ancien constituent des activités enracinées depuis plusieurs siècles dans le tissu commercial de l’arrondissement, de l’autre une demande de studios et d’espaces de production liée à la scène culturelle contemporaine du Centre Pompidou dont les expositions, les résidences d’artistes et les événements génèrent un besoin permanent de locaux d’activité temporaires ou permanents pour des artistes et des prestataires techniques dont les productions alimentent directement la programmation de l’institution. Cette coexistence entre des métiers d’art centenaires et une création contemporaine d’envergure mondiale génère dans le 4ème des opportunités de locaux d’activité d’une nature et d’une valeur que Point de Vente vous accompagne à identifier et à sécuriser avec la précision que ce marché très particulier exige.

La réalité du marché des ateliers dans le 4ème : entre héritage artisanal et création contemporaine

Des métiers d'art historiquement implantés dans le Marais qui génèrent une demande structurelle d'ateliers spécialisés : l'orfèvrerie du Temple, la reliure d'art, la restauration de mobilier ancien et la lutherie constituent des activités dont la présence dans le 4ème arrondissement remonte à plusieurs siècles et dont la demande de locaux d'activité spécialisés éviers de dimensions particulières, sols renforcés, ventilation spécifique aux solvants est d'une précision technique que les locaux ordinaires ne peuvent pas satisfaire sans aménagements préalables significatifs
Une demande de studios de production liée à la programmation du Centre Pompidou d'une intensité particulière : les artistes, les scénographes et les prestataires techniques qui travaillent pour le Centre Pompidou et les nombreuses galeries du périmètre Beaubourg génèrent une demande de locaux d'activité pour la production d'œuvres de grande dimension, la fabrication de dispositifs scénographiques et le stockage d'équipements techniques dont les configurations nécessaires hauteur sous plafond très importante, accès camion, sols sans obstacles sont très spécifiques et rarement disponibles dans le bâti ordinaire du 4ème
L'Île Saint-Louis comme micro-marché d'ateliers d'artisanat d'exception d'une rareté absolue : sur l'Île Saint-Louis dont le tissu bâti est d'une homogénéité et d'une rareté architecturale exceptionnelles, les rares ateliers disponibles font l'objet d'une demande d'une intensité qui transforme chaque disponibilité en opportunité disputée entre des artisans et des créateurs dont la liste d'attente peut s'étendre sur plusieurs années des locaux dont la valeur symbolique de l'adresse s'ajoute à leur valeur fonctionnelle pour générer des niveaux de loyer parmi les plus élevés de Paris pour des ateliers artisanaux
Des contraintes techniques liées à la présence d'activités de restauration dans des immeubles classés : dans le 4ème arrondissement dont une grande partie du patrimoine immobilier est classée aux monuments historiques ou protégée par des PSMV, les activités de restauration d'œuvres d'art ou de mobilier ancien qui utilisent des produits chimiques ou des équipements générant des nuisances sont soumises à des autorisations très strictes dont Point de Vente évalue la faisabilité avant toute recommandation
Un accès livraison particulièrement difficile dans les rues étroites du Marais historique : pour les ateliers dont l'activité nécessite des livraisons régulières de matières premières volumineuses ou la sortie de productions de grande dimension, les rues pavées et étroites du Marais historique constituent une contrainte logistique majeure que Point de Vente intègre systématiquement dans son évaluation de chaque local proposé

Ce que Point de Vente apporte concrètement à votre recherche dans le 4ème arrondissement

Une connaissance précise des ateliers de métiers d'art disponibles dans le tissu historique du Marais : notre réseau de propriétaires d'immeubles anciens et notre connaissance des communautés professionnelles des métiers d'art implantées dans le 4ème nous permettent d'identifier les ateliers spécialisés disponibles avant qu'ils ne soient proposés sur le marché public des disponibilités souvent transmises de praticien à praticien dans des circuits fermés auxquels Point de Vente vous donne accès
Évaluation de la compatibilité technique des locaux avec les activités de production artistique de grande dimension : analyse des hauteurs sous plafond, des capacités de charge au sol, des gabarits d'accès et des infrastructures électriques pour les activités de production qui nécessitent des équipements techniques lourds ou des œuvres de grande dimension
Vérification des autorisations pour les activités utilisant des produits chimiques dans les immeubles classés : analyse préalable de la faisabilité des activités envisagées dans le contexte réglementaire très strict du 4ème arrondissement et identification des contraintes à anticiper avant tout engagement
Sécurisation complète du bail : vérification de la destination du local, analyse de chaque clause spécifique aux activités artisanales et coordination juridique jusqu'à la signature

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris