Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 5ème arrondissement : Quartier Latin, Jussieu, Mouffetard (page 4)

Le 5ème arrondissement de Paris propose pour la recherche d’un atelier ou d’un local d’activité un profil de marché d’une originalité intellectuelle que les arrondissements précédents de cette série ne permettent pas d’anticiper. Ici, ce n’est ni la tradition des métiers d’art du 4ème ni l’héritage manufacturier textile du 2ème qui structure la demande de locaux d’activité c’est la concentration exceptionnelle d’institutions académiques et scientifiques qui génère dans le 5ème une demande de locaux d’activité d’une nature fondamentalement différente de celle observée dans tous les autres arrondissements de Paris. Les laboratoires de recherche appliquée qui ont besoin d’espaces de travail expérimental en dehors des campus universitaires, les start-ups de deeptech issues des incubateurs de Jussieu et de l’ENS qui cherchent leurs premiers locaux d’activité à proximité de leurs équipes de recherche, les éditeurs et les relieurs d’art du périmètre des librairies académiques du Quartier Latin dont les ateliers de production constituent le prolongement naturel de leur activité commerciale autant de profils de demande d’une spécificité intellectuelle et technique que le marché ordinaire des locaux d’activité parisiens ne sait pas toujours adresser avec la précision nécessaire. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cet arrondissement d’une richesse académique et scientifique exceptionnelle le local le plus adapté à votre projet.

Pourquoi le 5ème arrondissement est un marché de locaux d'activité à part dans le paysage parisien

Une demande de locaux d'activité scientifique et expérimentale sans équivalent dans les arrondissements centraux : la concentration dans le 5ème des universités Paris-Sorbonne, Paris-Cité, de l'ENS, de l'ESPCI et du Collège de France génère une demande de locaux d'activité pour des activités de recherche et d'expérimentation dont les exigences techniques ventilation spécialisée, alimentation électrique très haute capacité, résistance chimique des revêtements de sol dépassent très largement celles des ateliers artisanaux ou créatifs ordinaires
Un écosystème de start-ups deeptech dont les besoins de premiers locaux d'activité sont d'une spécificité technique particulière : les jeunes entreprises issues des incubateurs universitaires du 5ème biotechnologies, matériaux avancés, instrumentation scientifique cherchent des premiers locaux d'activité capables d'accueillir des équipements de recherche et de prototypage dont le poids, les émissions électromagnétiques et les besoins en ventilation sont incompatibles avec des locaux ordinaires non préparés
Des ateliers de reliure et d'édition d'art dans le périmètre librairie du Quartier Latin d'une rareté croissante : le Quartier Latin abrite l'une des dernières concentrations significatives de relieurs d'art et d'éditeurs artisanaux de Paris dont les ateliers de production constituent des actifs professionnels d'une valeur croissante à mesure que leur nombre diminue des locaux dont la configuration spécifique lumière naturelle abondante, sols résistants aux produits de traitement du cuir et du parchemin, accès calme est d'une rareté qui s'accentue chaque année
Des PSMV qui encadrent précisément les aménagements dans les locaux d'activité des rues classées : dans les rues du 5ème soumises à des plans de sauvegarde et de mise en valeur, les aménagements techniques des locaux d'activité installation de hottes de ventilation, modification des accès, pose de revêtements spéciaux sont soumis à des procédures d'autorisation dont Point de Vente anticipe les délais et les contraintes avant toute recommandation
Une offre de locaux d'activité structurellement insuffisante face à une demande académique et scientifique en progression : malgré la densité exceptionnelle d'institutions productrices de demande de locaux d'activité, le 5ème arrondissement dont la vocation est principalement résidentielle et académique dispose d'un stock de locaux d'activité très inférieur à la demande une inadéquation structurelle qui génère une pression permanente sur les rares disponibilités et qui impose une réactivité et un réseau de relations que Point de Vente met à votre disposition

Trois angles d'approche pour votre recherche de local d'activité dans le 5ème

L'angle académique : identifier les sous-locations et mises à disposition de locaux d'activité dans les campus universitaires : dans le périmètre des grandes institutions académiques du 5ème, des locaux d'activité peuvent être disponibles via des accords de sous-location ou de mise à disposition avec les universités et les organismes de recherche des opportunités qui requièrent une connaissance des processus administratifs spécifiques à chaque institution et des réseaux de relations que Point de Vente entretient dans ce milieu
L'angle artisanal : accéder aux ateliers de métiers du livre en cession ou en sous-location dans le périmètre librairie : dans le tissu des ateliers de reliure, d'enluminure et d'édition artisanale du Quartier Latin, des disponibilités existent via des transmissions entre praticiens ou des sous-locations partielles que les circuits ordinaires de l'immobilier commercial ne capturent pas des opportunités auxquelles Point de Vente accède via ses relations dans les associations de métiers du livre et de l'artisanat d'art du 5ème
L'angle commercial : sécuriser un local d'activité dans le tissu résidentiel du 5ème pour une activité artisanale compatible avec les règlements de copropriété : pour les activités artisanales dont les nuisances sont limitées et compatibles avec un environnement résidentiel, des locaux en rez-de-chaussée ou en sous-sol d'immeubles résidentiels peuvent constituer des solutions accessibles à condition que le règlement de copropriété et la destination commerciale du local soient vérifiés avec précision avant tout engagement, une vérification que Point de Vente réalise systématiquement

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris