Bail professionnel
Le bail professionnel est le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel, conclu le plus souvent par une profession libérale, pour une durée minimale de six ans, et qui ne donne au locataire ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction.
Comment ça marche
Le régime tient pour l'essentiel dans l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Le contrat doit être établi par écrit et conclu pour six ans au moins. À son terme, faute de congé, il est reconduit tacitement pour la même durée.
L'équilibre est inverse de celui du bail commercial. Le locataire peut partir à tout moment, en respectant un préavis de six mois. Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du contrat, avec le même préavis, sans motif à justifier ni indemnité à verser. Le congé se délivre par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le loyer et son évolution relèvent du contrat : la règle du plafonnement propre aux baux commerciaux ne s'applique pas. Un état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie.
Les parties peuvent aussi soumettre volontairement la location au statut des baux commerciaux, ce que le Code de commerce admet pour un local à usage exclusivement professionnel. Le locataire bénéficie alors de la durée de neuf ans et du droit au renouvellement.
Ce que ça change pour vous
Pour un avocat, un médecin ou un architecte installé dans un local sur cour, le bail professionnel offre une grande souplesse de sortie. La contrepartie est la précarité : au terme du contrat, le bailleur peut récupérer le local sans rien payer.
Pour un bailleur, c'est un contrat plus facile à reprendre qu'un bail commercial. Le risque est symétrique : un locataire qui peut partir à n'importe quel moment avec six mois de préavis.
Avant de signer, vérifiez l'usage du local. Un appartement transformé en cabinet peut relever d'un changement d'usage soumis à autorisation.
Questions fréquentes
Je suis kinésithérapeute, est-ce que je peux demander un bail commercial ? Oui, si le bailleur l'accepte. Les parties peuvent soumettre le bail au statut des baux commerciaux par une clause expresse. Vous gagnez alors le droit au renouvellement.
Mon bailleur peut-il me donner congé au bout de trois ans ? Non. Il ne peut donner congé que pour le terme du contrat, avec six mois de préavis. En cours de bail, seul le locataire peut partir.
Une société commerciale peut-elle signer un bail professionnel ? Le bail professionnel suppose un usage exclusivement professionnel, sans exploitation d'un fonds de commerce. Si une activité commerciale est réellement exercée dans les lieux par un locataire immatriculé, le contrat s'expose à une requalification en bail commercial.