Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 13ème arrondissement : Butte-aux-Cailles, Chinatown, Bibliothèque

Le 13ème arrondissement de Paris introduit dans cette série une variable que les douze arrondissements précédents n’ont pas encore abordée celle de la diversité culturelle comme moteur de différenciation commerciale pour un caviste ou une épicerie fine. Contrairement au 12ème dont les moteurs de demande sont principalement gastronomiques et logistiques marché d’Aligre, Gare de Lyon, Bercy Village le 13ème propose une réalité d’une complexité culturelle et sociologique particulière dont les implications pour un caviste ou une épicerie fine sont d’une nature très différente de celle de tous les arrondissements précédents. La coexistence dans le 13ème d’une Butte-aux-Cailles dont la fidélité résidentielle bohème génère pour les cavistes locaux une base clientèle d’une profondeur et d’une chaleur humaine incomparables, d’un Chinatown dont les épiceries asiatiques constituent une concurrence directe et indirecte pour une épicerie fine cherchant à se positionner sur des produits alimentaires de qualité, et d’un Paris Rive Gauche dont la population universitaire et tertiaire en cours de densification génère une demande nouvelle de vins et de produits gastronomiques de qualité encore partiellement insatisfaite crée dans le 13ème un marché de cavistes et d’épiceries fines d’une richesse et d’une complexité que seule une connaissance très précise de chaque secteur permet d’exploiter correctement. Point de Vente vous accompagne pour naviguer dans cette diversité avec la précision micro-locale qu’elle impose.

La Butte-aux-Cailles et son village gastronomique : le marché de caviste le plus authentique du 13ème

Une fidélité résidentielle d'une profondeur et d'une chaleur humaine qui génère des relations commerciales durables bien au-delà de la simple transaction : dans le village de la Butte-aux-Cailles dont les habitants ont développé avec leurs commerçants de proximité des relations d'une intimité et d'une fidélité remarquables, un caviste bien établi bénéficie d'une clientèle dont l'attachement à l'établissement dépasse très largement la seule qualité de la sélection des clients qui viennent autant pour la conversation et la convivialité que pour acheter du vin, et dont la prescription à leur entourage est d'une puissance et d'une authenticité que les mécanismes marketing ordinaires ne peuvent pas reproduire
Un positionnement sur les vins de caractère à prix accessibles comme ligne gastronomique parfaitement cohérente avec l'identité populaire et bohème de la Butte : dans la Butte-aux-Cailles dont l'identité est fondée sur une authenticité populaire et une convivialité sans ostentation, un caviste dont la sélection est orientée vers des vins de caractère à prix accessibles vins de pays de petits domaines, appellations méconnues de grande qualité, vins nature de vignerons peu connus bénéficie d'une cohérence avec les valeurs du quartier d'une efficacité commerciale et d'une légitimité bien supérieures à celles d'une cave dont le positionnement serait trop premium ou trop élitiste pour une clientèle qui valorise l'authenticité et la convivialité avant la reconnaissance des étiquettes
Une vie de quartier très active qui génère des opportunités d'animation commerciale d'un type unique dans le 13ème : la Butte-aux-Cailles dont la vie de quartier est particulièrement dense fêtes de quartier, marchés de producteurs, événements associatifs génère pour les cavistes bien intégrés dans la communauté locale des opportunités d'animation commerciale participations aux événements de quartier, dégustations de rue, collaborations avec les bars et restaurants voisins d'une visibilité et d'une légitimité locales d'une efficacité incomparable dans ce périmètre très communautaire

Paris Rive Gauche et le Chinatown : deux marchés aux logiques très différentes pour un caviste dans le 13ème

Paris Rive Gauche et sa population universitaire en densification : un marché de vins en construction rapide : la densification du quartier BNF avec des milliers d'étudiants et de jeunes professionnels dont la culture gastronomique est en progression constante génère une demande de vins de qualité et de produits d'épicerie fine encore partiellement insatisfaite dans ce secteur des consommateurs dont les budgets sont contraints mais dont la curiosité gastronomique est très développée et dont la fidélité aux cavistes qui les accueillent sans condescendance et leur font découvrir des vins accessibles mais de qualité est d'une solidité et d'une récurrence très favorables pour la construction d'une base clientèle solide
Une opportunité de positionnement sur les épiceries fines multiculturelles dans le périmètre Chinatown : dans le périmètre asiatique du 13ème dont la clientèle est d'une diversité culturelle remarquable, une épicerie fine qui intègre dans sa sélection des produits gastronomiques issus des cultures représentées dans le quartier condiments japonais de qualité, thés artisanaux taiwanais, épices vietnamiennes sélectionnées peut développer une identité multiculturelle d'une cohérence et d'une pertinence commerciale que les épiceries fines mono-culturelles ne peuvent pas reproduire dans ce périmètre spécifique
Une demande de vins d'importation asiatiques encore très peu satisfaite à Paris qui génère une niche commerciale d'une spécificité absolue dans le 13ème : dans le périmètre asiatique du 13ème dont la communauté est sensible aux vins et aux spiritueux de ses cultures d'origine sakés japonais de qualité, baijiu chinois premium, soju coréen artisanal une épicerie fine ou un caviste qui développe une sélection de spiritueux et de vins asiatiques de qualité sélectionnés avec la même rigueur que les vins européens peut occuper une niche commerciale d'une singularité absolue dans le paysage des cavistes parisiens, dont l'accès requiert un réseau de relations et une connaissance des circuits d'importation que Point de Vente évalue pour chaque porteur de projet intéressé par ce positionnement

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris

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La Butte-aux-Cailles et son village gastronomique : le marché de caviste le plus authentique du 13ème

Paris Rive Gauche et le Chinatown : deux marchés aux logiques très différentes pour un caviste dans le 13ème

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