Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 4ème arrondissement : Marais, Île Saint-Louis, Beaubourg (page 2)

Le 4ème arrondissement de Paris génère pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine une équation commerciale d’une complexité et d’une richesse que les trois arrondissements précédemment analysés dans cette série ne permettent pas d’anticiper. Contrairement au 3ème voisin dont la valeur commerciale d’un caviste tient à sa cohérence avec l’identité créative du Haut-Marais, le 4ème superpose à cette logique une dimension volumétrique touristique d’une amplitude mondiale qui modifie fondamentalement la nature des opportunités disponibles. Dans le 4ème, un caviste ou une épicerie fine n’est pas simplement une adresse gastronomique de quartier c’est un établissement dont le potentiel de chiffre d’affaires dépend autant de sa capacité à séduire des millions de visiteurs internationaux que de sa capacité à fidéliser les résidents permanents d’un arrondissement dont le profil socio-économique est d’une qualité très élevée. Cette double nature commerce de destination touristique et adresse de quartier pour des résidents exigeants génère dans le 4ème des tensions commerciales d’une subtilité particulière que les opérateurs non avertis gèrent mal et qui constituent précisément l’enjeu stratégique central de toute reprise dans cet arrondissement. L’Île Saint-Louis avec son caractère de village préservé au cœur de Paris génère pour les épiceries fines et les cavistes qui y sont installés une clientèle résidentielle d’une fidélité et d’une qualité incomparables des résidents qui font leurs courses alimentaires dans leurs commerces de proximité avec une régularité et une générosité qui constituent le socle commercial le plus stable de tout l’arrondissement. Point de Vente vous accompagne pour exploiter cette richesse avec la précision qu’elle impose.

L'Île Saint-Louis et le Marais : deux marchés gastronomiques aux logiques très différentes dans le même arrondissement

L'Île Saint-Louis : un village gastronomique d'une fidélité résidentielle d'une profondeur intergénérationnelle : sur l'Île Saint-Louis dont les résidents sont parmi les plus stables et les plus fidèles à leurs commerces de proximité de tout Paris, les épiceries fines et les cavistes bien établis bénéficient d'une clientèle dont la fidélité se mesure en décennies des familles qui achètent leur vin et leurs produits d'épicerie dans le même établissement depuis trente ans et dont la transmission de cette fidélité à la génération suivante constitue un actif commercial d'une valeur considérable pour le repreneur capable de maintenir la qualité et la relation humaine qui ont généré cet attachement
Le Marais touristique : un flux de visiteurs internationaux dont la propension à acheter des produits gastronomiques français est très élevée : dans le Marais historique dont les rues accueillent des millions de visiteurs internationaux chaque année, les épiceries fines et les cavistes bien positionnés bénéficient d'une clientèle touristique dont les achats de produits gastronomiques français vins, fromages, conserves, produits du terroir constituent souvent le principal souvenir gastronomique de leur séjour parisien une clientèle dont les achats unitaires sont élevés mais dont la fidélité est nulle, imposant une gestion commerciale et des techniques de vente très différentes de celles adaptées à une clientèle résidentielle
Une tension entre ces deux profils de clientèle qui impose un positionnement commercial très précis selon la localisation du local dans l'arrondissement : la coexistence d'une clientèle résidentielle très fidèle et d'une clientèle touristique massive génère dans le 4ème une tension commerciale que les établissements dont le positionnement est trop exclusivement orienté vers l'un ou l'autre profil gèrent mal un caviste trop tourné vers le tourisme sacrifie la qualité de la relation avec les résidents, tandis qu'un établissement trop exclusivement résidentiel ignore le potentiel commercial très significatif du flux touristique mondial Point de Vente évalue cette tension pour chaque établissement proposé selon sa localisation précise dans l'arrondissement

Ce que la réouverture de Notre-Dame change pour les cavistes et épiceries fines du 4ème

Un afflux de visiteurs supplémentaires dont une fraction significative constitue une clientèle naturelle pour les épiceries fines du périmètre : la réouverture de Notre-Dame de Paris génère dans le 4ème un afflux de visiteurs supplémentaires dont le profil touristes culturels internationaux, pèlerins, visiteurs de prestige venus du monde entier comprend une fraction significative de consommateurs gastronomiques dont la propension à acheter des produits d'épicerie fine française en souvenir de leur visite est très élevée un flux additionnel dont les cavistes et les épiceries fines bien positionnés sur les axes piétons reliant Notre-Dame aux autres sites du 4ème peuvent tirer parti de façon directe
Une revalorisation progressive du périmètre Île de la Cité qui améliore le potentiel commercial des établissements proches : la restauration et la revalorisation du périmètre immédiat de Notre-Dame générée par sa réouverture améliore progressivement l'attractivité et la fréquentation gastronomique de tout le secteur Île de la Cité dont les cavistes et les épiceries fines bien positionnés vont bénéficier indirectement à travers l'augmentation de la fréquentation touristique et gastronomique du périmètre dans les prochaines années
Une opportunité de positionnement sur les vins français emblématiques comme produit cadeau gastronomique pour les visiteurs de Notre-Dame : dans le contexte très symbolique de la visite de Notre-Dame, les touristes internationaux sont particulièrement réceptifs aux produits gastronomiques français d'une forte charge symbolique grands vins de Bordeaux ou de Bourgogne, produits du terroir français emblématiques dont les épiceries fines et les cavistes bien positionnés dans le périmètre peuvent développer des offres cadeaux spécifiquement conçues pour cette clientèle de visiteurs culturels dont l'attachement à la France et à sa gastronomie est émotionnellement très chargé

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris

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Caviste et épicerie fine à vendre Paris 4ème arrondissement : Marais, Île Saint-Louis, Beaubourg (page 2)

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L'Île Saint-Louis et le Marais : deux marchés gastronomiques aux logiques très différentes dans le même arrondissement

Ce que la réouverture de Notre-Dame change pour les cavistes et épiceries fines du 4ème

Local commercial 101 m2 75004 Paris

MARAIS

Location local commercial 25 m2 75004 Paris

HENRI IV

Achat local commercial 40 m2 75004 Paris

MARAIS

Location local commercial 50 m2 75004 Paris

MARAIS

MARAIS

Location local commercial 50 m2 75004 Paris

MARAIS

Location local commercial 50 m2 75004 Paris

MARAIS

Local commercial 33 m2 75004 Paris

HENRI IV

MARAIS

Location local commercial 84 m2 75004 Paris

MARAIS

Location bureau 264 m2 75004 Paris

HALLES BEAUBOURG

Location local commercial 35 m2 75004 Paris

MARAIS

HALLES BEAUBOURG

Location local commercial 14 m2 75004 Paris

MARAIS

Local commercial 235 m2 75004 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 286 m2 75004 Paris

MARAIS

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 120 m2 75004 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 30 m2 75004 Paris

MARAIS

Local commercial 93 m2 75004 Paris

MARAIS

MARAIS

Achat local commercial 150 m2 75004 Paris

MARAIS

Location local commercial 150 m2 75004 Paris

MARAIS

Local commercial 235 m2 75004 Paris

MARAIS

MARAIS

Local commercial 110 m2 75004 Paris

HENRI IV