Condition suspensive
La condition suspensive est la clause d'un avant-contrat qui fait dépendre la réalisation d'une vente d'un événement futur et incertain, comme l'obtention d'un prêt ou l'accord du bailleur, de sorte que les parties ne sont tenues de conclure que si cet événement se produit dans le délai prévu.
Comment ça marche
Le Code civil organise le mécanisme à partir de son article 1304 : l'obligation est suspendue jusqu'à la survenance de l'événement. Si l'événement se produit, l'obligation devient pure et simple et la vente doit être signée. S'il ne se produit pas dans le délai, l'avant-contrat devient caduc.
Deux garde-fous protègent l'équilibre. Une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté de celui qui s'engage est nulle. Et la condition est réputée accomplie si la partie qui y avait intérêt en a empêché la réalisation (article 1304-3 du Code civil) : l'acquéreur qui ne dépose aucune demande de prêt ne peut pas se prévaloir d'un refus.
Les conditions varient selon l'opération. Pour un fonds de commerce : financement, purge du droit de préemption commercial lorsque le fonds est situé dans un périmètre délimité, accord du bailleur lorsque le bail l'exige, transfert des autorisations d'exploitation. Pour une cession de droit au bail : agrément du bailleur. Pour des murs : financement, purge du droit de préemption urbain, absence de servitude ou d'inscription empêchant la vente.
Une condition de financement utile précise le montant, la durée, le taux maximal, le délai de dépôt des demandes et la manière de justifier un refus. Pour un bien acquis dans un cadre professionnel, les protections légales du crédit immobilier aux particuliers ne s'appliquent pas en principe : la condition n'existe que si elle est écrite.
Ce que ça change pour vous
Pour l'acquéreur, chaque risque qui peut faire échouer le projet doit devenir une condition écrite.
Pour le vendeur, chaque condition est une porte de sortie : exigez qu'elle soit précise, datée et assortie d'obligations de diligence.
À ne pas confondre avec
La condition résolutoire : la vente est conclue immédiatement et s'anéantit si l'événement survient. La faculté de dédit : elle permet de renoncer sans justification, moyennant une somme convenue.
Questions fréquentes
Mon prêt est refusé, est-ce que je récupère la somme versée ? Oui, si le financement figurait parmi les conditions et que vous avez déposé en temps utile des demandes conformes à ce que prévoyait l'avant-contrat. Sinon, le vendeur peut soutenir que la condition est réputée accomplie.
Qui peut renoncer à une condition suspensive ? La partie dans l'intérêt exclusif de laquelle elle a été stipulée. Un acquéreur qui finance finalement sur ses fonds propres peut ainsi renoncer à la condition de prêt.
Que se passe-t-il si la date limite est dépassée ? Selon la rédaction, l'avant-contrat devient caduc ou une partie peut mettre l'autre en demeure de signer : la clause doit le prévoir clairement.