Agrément du bailleur
L'agrément du bailleur est l'accord préalable que le bail exige avant qu'une cession puisse intervenir, et dont la portée dépend de l'opération concernée : il ne peut pas faire obstacle à la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce.
Comment ça marche
La clause d'agrément est licite dans son principe : le bailleur a un intérêt légitime à connaître son futur locataire. Sa portée est cependant limitée par l'article L145-16 du Code de commerce, qui répute non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
La conséquence pratique est une distinction constante. Pour une cession du bail avec le fonds, la clause ne peut pas se transformer en droit de veto : le bailleur peut exiger d'être informé, d'intervenir à l'acte, d'obtenir des garanties, mais non refuser discrétionnairement. Pour une cession du seul droit au bail, la clause d'agrément conserve toute sa force.
Lorsque le bailleur refuse, le refus doit reposer sur des motifs sérieux et vérifiables, tenant par exemple à l'insuffisance de solvabilité du candidat ou à l'incompatibilité de son activité avec la destination du bail ou le règlement de l'immeuble. Un refus abusif engage sa responsabilité et peut être surmonté en justice.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant vendeur, le dossier du repreneur est l'élément décisif. Présentez des comptes, un financement, un projet compatible avec la destination : un dossier faible donne au bailleur un motif de refus légitime.
Pour un bailleur, la clause doit être rédigée avec précision : délai de réponse, pièces exigées, motifs de refus. Une clause vague sert mal celui qui l'a écrite.
À ne pas confondre avec
L'agrément est un accord sur la personne du cessionnaire. La clause de garantie solidaire est une sûreté qui maintient le cédant tenu après la cession. Les deux se cumulent souvent dans le même bail.
Questions fréquentes
Combien de temps le bailleur a-t-il pour répondre ? Le délai est celui que fixe le bail. En l'absence de délai contractuel, le bailleur doit répondre dans un délai raisonnable, et son silence prolongé peut être analysé comme un refus abusif.
Peut-il exiger une caution de mon repreneur ? Il peut demander des garanties, dans la mesure où elles sont proportionnées et prévues par le bail. Une exigence disproportionnée destinée à faire échouer la vente peut être contestée.
Que faire s'il refuse sans motif ? Faites constater le refus par écrit, demandez les motifs, et saisissez le tribunal pour faire autoriser la cession. Un refus non motivé est une position fragile pour le bailleur.