Droit de préemption commercial
Le droit de préemption commercial est la faculté, ouverte à une commune par le Code de l'urbanisme, d'acquérir par priorité un fonds artisanal, un fonds de commerce, un bail commercial ou certains terrains dont la cession est envisagée à l'intérieur d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité qu'elle a préalablement délimité.
Comment ça marche
Le dispositif, prévu aux articles L214-1 à L214-3 et R214-1 à R214-19 du Code de l'urbanisme, suppose une délibération du conseil municipal instituant un périmètre de sauvegarde. À l'intérieur de ce périmètre, sont soumises au droit de préemption les cessions à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux, ainsi que celles de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés. Chaque cession doit être précédée, à peine de nullité, d'une déclaration préalable du cédant à la commune, indiquant le prix et les conditions de la vente (articles L214-1 et R214-4).
La commune dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration pour se prononcer. Son silence pendant ce délai vaut renonciation, et le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration (articles L214-1 et R214-5). Si elle préempte, elle acquiert aux prix et conditions indiqués ou, à défaut d'accord amiable, à un prix fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation (articles L214-1 et L213-4).
La commune ne peut pas conserver indéfiniment le bien acquis : elle doit le rétrocéder à une entreprise commerciale ou artisanale dans un délai de deux ans à compter de la prise d'effet de la cession, dans le but de préserver la diversité commerciale. Ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds pendant cette période (article L214-2). La rétrocession d'un bail commercial suppose, à peine de nullité, l'accord préalable du bailleur. Elle s'appuie sur un cahier des charges approuvé par délibération du conseil municipal et fait l'objet d'un avis de rétrocession affiché en mairie pendant quinze jours (articles R214-11 et R214-12).
Ce que ça change pour vous
Pour le cédant, c'est une condition suspensive du calendrier de vente : tant que la commune n'a pas répondu ou que le délai n'a pas expiré, l'acte définitif ne peut pas être signé. C'est l'une des causes les plus fréquentes d'allongement d'une cession de fonds.
Pour le repreneur, le risque est de voir son projet capté au profit d'un tiers désigné par la commune. Vérifier dès le départ si l'adresse est incluse dans un périmètre de sauvegarde évite de découvrir la contrainte au moment de signer.
À ne pas confondre avec
Le droit de préemption urbain : il porte sur les biens immobiliers, pas sur les fonds ni sur les baux.
Le droit de préférence du locataire commercial en cas de vente des murs qu'il occupe : il bénéficie au preneur, non à la commune.
La clause d'agrément du bailleur : elle est contractuelle et ne confère aucun droit d'acquisition.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon local est concerné ? En interrogeant la mairie ou en consultant les délibérations instituant le périmètre. La demande se fait avant la mise en vente, pas au moment de la signature.
Que se passe-t-il si j'oublie la déclaration préalable ? La cession réalisée sans déclaration préalable encourt la nullité (article L214-1 du Code de l'urbanisme). La formalité n'est pas facultative dans le périmètre concerné.
La commune peut-elle imposer son prix ? Elle acquiert aux conditions déclarées ou, à défaut d'accord amiable, à un prix fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation (article L213-4 du Code de l'urbanisme, applicable par renvoi de l'article L214-1). Elle peut aussi renoncer si le prix ne lui convient pas.