Durée 3-6-9
La durée 3-6-9 est la structure classique du bail commercial : un contrat conclu pour neuf ans au minimum, que le locataire peut résilier à l'expiration de chaque période triennale, c'est-à-dire au terme de la troisième, de la sixième ou de la neuvième année.
Comment ça marche
L'article L145-4 du Code de commerce fixe la règle : la durée du contrat ne peut être inférieure à neuf ans, et le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale. Le bailleur, lui, n'a pas cette faculté, sauf dans les cas limitativement prévus par le même article (notamment lorsqu'il entend construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, réaffecter à l'habitation le local d'habitation accessoire, ou exécuter des travaux dans le cadre d'une opération de restauration immobilière), et il doit alors donner congé par acte extrajudiciaire, dans les formes et délai de l'article L145-9.
L'appellation 3-6-9 décrit donc un engagement asymétrique. Le bailleur est engagé pour neuf ans, le locataire peut sortir à chaque échéance triennale. Le congé triennal se donne au moins six mois à l'avance, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Une durée supérieure à neuf ans est possible. Elle a une conséquence directe : un bail conclu pour plus de neuf ans, ou dont la durée dépasse douze ans par l'effet d'une tacite prolongation, échappe au plafonnement du loyer lors du renouvellement (article L145-34 du Code de commerce).
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, la structure 3-6-9 est une option de sortie gratuite tous les trois ans. Elle vaut cher : c'est elle qui permet d'arrêter les frais si l'emplacement ne fonctionne pas. Vérifiez systématiquement que votre bail ne comporte pas une durée ferme mal négociée.
Pour un bailleur, elle signifie que la sécurité de revenu réelle est de trois ans, pas de neuf. Pour sécuriser davantage, il faut négocier une durée ferme là où la loi le permet, ou obtenir des garanties de paiement solides.
Pour un investisseur, la prochaine échéance triennale est l'information la plus importante d'un bail en cours : elle date le risque.
À ne pas confondre avec
La période triennale est l'unité de trois ans, la durée 3-6-9 est l'architecture d'ensemble. La durée ferme est un bail dans lequel le locataire renonce valablement à une ou plusieurs échéances triennales, ce qui n'est admis que dans les cas prévus par la loi, notamment pour certains locaux et pour les baux de plus de neuf ans.
Questions fréquentes
Est-ce que je peux partir avant la fin des trois ans ? Pas unilatéralement, sauf accord du bailleur ou clause particulière. La loi prévoit une exception : le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, peut donner congé en dehors des échéances triennales, avec six mois de préavis (article L145-4). Vous pouvez en revanche céder votre bail à l'acquéreur de votre fonds de commerce, ce qui est souvent la vraie porte de sortie anticipée.
Le propriétaire peut-il me mettre dehors à la fin de la troisième année ? Non, en principe. La faculté triennale profite au locataire. Le bailleur ne peut donner congé à une échéance triennale que dans les cas prévus par la loi, et il doit alors respecter les conditions et parfois indemniser.
Un bail de douze ans, c'est mieux ou moins bien ? Cela sécurise la durée, mais un bail conclu pour plus de neuf ans, donc un bail de douze ans, ne bénéficie pas du plafonnement au renouvellement : le loyer peut alors être fixé à la valeur locative. C'est un arbitrage entre sécurité et exposition au loyer de marché.