Pourquoi les hôtels du 6ème arrondissement constituent-ils une classe d'actifs hôteliers à part entière ?
Le 6ème arrondissement présente des fondamentaux hôteliers qui le placent dans une catégorie absolument distincte de tous les marchés analysés jusqu'ici dans cette série. Ces fondamentaux ne sont pas simplement quantitatifs des RevPAR plus élevés, des taux d'occupation plus importants ils sont qualitatifs et reflètent une logique de marché hôtelier dont les règles diffèrent de celles qui prévalent dans le reste du marché parisien.
- Des RevPAR parmi les cinq plus élevés du marché hôtelier parisien portés par une clientèle internationale premium : les hôtels du 6ème arrondissement affichent des RevPAR qui se comparent aux établissements équivalents de Londres, New York et Zurich plutôt qu'au marché hôtelier parisien ordinaire une performance qui reflète la capacité des hôtels bien positionnés dans l'arrondissement à pratiquer des ADR très élevés justifiés par la désirabilité mondiale de l'adresse et par la qualité d'une clientèle internationale à pouvoir d'achat exceptionnel
- Une clientèle hôtelière qui valorise l'expérience Saint-Germain au-delà de la qualité intrinsèque de l'établissement : dans le 6ème arrondissement, la localisation de l'hôtel est un argument commercial aussi puissant que la qualité de ses équipements une chambre à Saint-Germain-des-Prés bénéficie d'une valeur perçue supérieure à une chambre de qualité comparable dans un arrondissement moins prestigieux, une réalité qui permet aux hôtels de l'arrondissement de pratiquer des tarifs premium que la seule analyse de leurs équipements ne justifierait pas
- Un marché hôtelier dominé par les boutique-hôtels indépendants de charme qui correspondent aux attentes d'une clientèle internationale cultivée : contrairement aux arrondissements où les grandes chaînes hôtelières dominent le paysage, le 6ème arrondissement est le territoire par excellence des boutique-hôtels indépendants dont le caractère unique et l'atmosphère personnalisée correspondent parfaitement aux attentes d'une clientèle internationale cultivée qui fuit la standardisation des grandes enseignes pour l'authenticité des établissements indépendants
- Une rareté absolue des opportunités de cession d'hôtels qui valorise chaque disponibilité : dans un arrondissement entièrement classé en secteur sauvegardé où la création de nouveaux hôtels est pratiquement impossible, les établissements existants constituent un stock fixe dont chaque cession est un événement rare une rareté qui génère une compétition intense entre acquéreurs potentiels et qui maintient les valeurs de cession à des niveaux qui progressent régulièrement
- Des performances hôtelières portées par la diversité d'une clientèle qui dépasse le seul tourisme culturel : voyageurs culturels attirés par les musées et les galeries du 6ème, clients loisirs qui cherchent à s'immerger dans l'atmosphère de Saint-Germain, professionnels de la mode et du luxe en déplacement d'affaires, familles fortunées qui reviennent régulièrement à Paris une diversité de segments qui protège les performances hôtelières du 6ème contre les variations cycliques qui affectent les arrondissements plus mono-dépendants
- Une progression des valeurs de cession d'hôtels régulière et documentée qui en fait des actifs patrimoniaux de premier rang : l'analyse historique des transactions d'hôtels dans le 6ème arrondissement révèle une progression des valeurs de cession qui surpasse systématiquement l'inflation et les rendements obligataires sur tous les horizons de temps une performance de long terme qui fait des hôtels du 6ème l'une des classes d'actifs hôteliers les plus performantes du marché immobilier français