Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 11ème arrondissement : Bastille, Oberkampf, Charonne (page 39)

Le 11ème arrondissement de Paris constitue dans le marché des licences IV parisiennes le territoire de référence absolue de la vie nocturne créative et gastronomique un arrondissement dont la densité de bars, de restaurants et d’établissements avec licence IV est parmi les plus élevées de Paris, et dont la réputation comme destination nocturne de référence pour les Parisiens et les visiteurs internationaux est si solidement établie qu’elle génère une demande de licences IV d’une intensité et d’une permanence que même les crises les plus sévères n’ont pas réussi à éroder durablement. Contrairement au 10ème dont la valeur des licences IV tenait largement à la progression en cours d’une transformation gastronomique documentée mais encore incomplète, le 11ème propose un marché des licences IV dont la maturité est totale une scène nocturne établie depuis deux décennies, des emplacements dont la valeur est pleinement intégrée dans les prix du marché, et une compétition entre acquéreurs potentiels d’une intensité qui rend les meilleures opportunités très difficiles à identifier sans un réseau de relations et une réactivité opérationnelle hors du commun. Ce qui distingue fondamentalement le 11ème dans cette série, c’est que la valeur d’une licence IV dans cet arrondissement ne tient pas à un potentiel de transformation ou de reconversion elle tient à la solidité de fondamentaux commerciaux nocturnes d’une maturité et d’une profondeur qui constituent le marchés des licences IV le plus liquide et le plus actif de l’est parisien.

La maturité de la scène nocturne du 11ème et ses implications pour les acquéreurs de licences IV

Un marché des licences IV d'une liquidité exceptionnelle qui génère davantage de transactions que dans n'importe quel autre arrondissement de l'est parisien : la maturité et la profondeur de la scène nocturne du 11ème génèrent un marché des licences IV d'une liquidité remarquable plus de transactions que dans les arrondissements voisins, une information sur les disponibilités qui circule rapidement dans les réseaux professionnels, et une pluralité d'acquéreurs potentiels pour chaque opportunité qui impose une réactivité très élevée aux porteurs de projet bien positionnés mais dont l'hésitation peut coûter l'accès aux meilleures disponibilités en quelques jours
Une segmentation interne très précise entre les secteurs matures d'Oberkampf et les secteurs émergents de Charonne : dans le 11ème arrondissement, toutes les licences IV ne se valent pas et la différence de valeur entre un établissement sur l'axe Oberkampf dont la maturité gastronomique est totale et dont les valorisations reflètent pleinement cette maturité et un établissement dans le secteur Charonne dont la transformation est en cours et dont les valorisations offrent encore une prime pour les repreneurs capables d'anticiper la convergence avec le secteur Oberkampf peut représenter un différentiel de 20 à 35% pour des surfaces et des performances comparables
Une pression à la hausse sur les loyers commerciaux dans le 11ème qui réduit progressivement les marges des exploitants de bars avec licence IV : dans le 11ème arrondissement dont la transformation gastronomique a généré une revalorisation progressive des loyers commerciaux, la rentabilité des bars avec licence IV est soumise à une pression croissante sur les charges fixes qui impose aux exploitants une optimisation constante de leur modèle économique une réalité que Point de Vente intègre dans son analyse de la rentabilité de chaque établissement proposé dans l'arrondissement pour garantir que les conditions locatives sont compatibles avec un modèle économique viable à moyen terme

Ce que la vie nocturne exceptionnelle du 11ème génère comme opportunités et comme contraintes pour les licences IV

Une animation nocturne d'une intensité qui génère des chiffres d'affaires de nuit parmi les plus élevés de Paris mais qui impose des nuisances à gérer avec une précision réglementaire absolue : dans le 11ème arrondissement dont l'animation nocturne les vendredi et samedi soirs est d'une intensité comparable à celle des arrondissements les plus festifs de Paris, les bars avec licence IV dont les horaires s'étendent jusqu'à 2h du matin ou au-delà bénéficient d'un chiffre d'affaires nocturne très élevé mais dans un contexte de voisinage résidentiel dont la densité génère des plaintes régulières pour nuisances sonores dont la gestion rigoureuse est une condition de maintien de la licence et d'évitement des fermetures administratives
Un marché des privatisations événementielles d'une intensité très élevée lié à la densité d'acteurs créatifs et tech dans l'arrondissement : dans le 11ème arrondissement dont la densité d'agences créatives, de start-ups et de collectifs artistiques est très élevée, la demande de privatisations de bars avec licence IV pour des afterworks, des lancements de projets et des événements culturels est d'une régularité hebdomadaire très favorable un canal de revenus événementiels dont les marges sont très élevées et dont la récurrence dans le 11ème est supérieure à celle observée dans les arrondissements moins denses en acteurs créatifs
Une évolution très rapide des tendances de consommation nocturne dans le 11ème qui impose aux exploitants de licences IV une agilité conceptuelle permanente : dans le 11ème arrondissement dont la clientèle gastronomique nocturne est parmi les plus informée et la plus connectée aux tendances mondiales de Paris, les établissements dont le concept et la carte restent identiques d'une saison à l'autre perdent progressivement leur attractivité auprès d'une clientèle toujours en quête de nouveauté une réalité qui impose aux exploitants de licences IV du 11ème un renouvellement permanent de leur offre dont Point de Vente évalue la capacité pour chaque établissement proposé à la reprise

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris