Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 12ème arrondissement : Gare de Lyon, Bercy, Aligre (page 17)

Le 12ème arrondissement de Paris propose pour l’acquisition d’un local avec licence IV une équation commerciale d’une solidité et d’un pragmatisme qui le distinguent nettement du 11ème voisin. Contrairement au 11ème dont le marché des licences IV est dominé par la maturité d’une scène nocturne très compétitive dont la densité génère une pression concurrentielle d’une intensité que seuls les concepts les plus agiles peuvent soutenir durablement, le 12ème offre quelque chose de plus équilibré et de plus prévisible un marché de licences IV dont la valeur repose sur la complémentarité de trois moteurs de demande nocturne aux temporalités et aux profils de clientèle très différents, dont la combinaison génère pour les établissements bien positionnés une régularité de chiffre d’affaires sur l’ensemble de la semaine que les arrondissements mono-dépendants d’un seul moteur ne peuvent pas reproduire avec la même constance. La Gare de Lyon avec ses voyageurs TGV dont certains cherchent un verre avant leur départ ou à leur arrivée, Bercy Village avec son animation événementielle dont les concerts et les événements sportifs génèrent des affluences nocturnes prévisibles à l’avance, et le secteur Aligre dont la montée en puissance gastronomique progressive attire une clientèle de plus en plus sophistiquée le soir trois moteurs dont la complémentarité temporelle génère dans le 12ème un profil d’activité nocturne d’une diversité et d’une prévisibilité très favorables pour les exploitants de licences IV capables de les exploiter simultanément. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cet arrondissement l’établissement dont la localisation tire le meilleur parti de cette complémentarité.

Comment la géographie du 12ème structure la valeur des licences IV selon leur localisation

Un gradient de valeur très précis entre les licences IV proches de la Gare de Lyon et celles du secteur Aligre qui reflète des profils de clientèle et des modèles économiques très différents : les licences IV dans le périmètre immédiat de la Gare de Lyon bénéficient d'un flux de consommation de boissons très régulier généré par les voyageurs TGV mais dans un contexte de clientèle de passage d'une fidélité nulle, tandis que les licences IV dans le secteur Aligre bénéficient d'une clientèle gastronomique dont la sophistication et la fidélité sont croissantes mais dont le volume est encore inférieur deux profils dont les modèles économiques sont si différents que le choix entre eux constitue une décision stratégique fondamentale que Point de Vente aide chaque porteur de projet à prendre en fonction de son profil d'exploitant et de ses objectifs commerciaux
Un effet Bercy Village qui génère des pics de chiffre d'affaires nocturne d'une intensité et d'une prévisibilité très favorables pour les licences IV du périmètre : les concerts et les événements sportifs du Palais Omnisports de Bercy génèrent plusieurs fois par mois des affluences nocturnes de plusieurs dizaines de milliers de spectateurs dont les comportements de consommation de boissons avant et après les événements constituent pour les bars avec licence IV bien positionnés dans le périmètre des pics de chiffre d'affaires d'une intensité et d'une prévisibilité remarquables des événements dont le calendrier est connu plusieurs mois à l'avance et dont la préparation opérationnelle peut être anticipée très précisément
Une transformation progressive du secteur Aligre qui génère une revalorisation des licences IV dans ce périmètre encore non entièrement intégrée dans les prix du marché : dans le secteur Aligre dont la montée en puissance gastronomique génère une sophistication croissante de la clientèle nocturne, les licences IV disponibles à l'acquisition sont encore valorisées en dessous de leur potentiel commercial futur un décalage favorable qui représente une opportunité d'acquisition à des conditions que le marché va progressivement corriger avec la progression de la notoriété gastronomique du secteur

La licence IV dans le 12ème : un actif commercial défensif dans un marché encore sous-valorisé

Un rapport entre la valeur des licences IV et les niveaux de loyer commerciaux dans le 12ème parmi les plus favorables de Paris intramuros : dans le 12ème arrondissement dont les loyers commerciaux sont encore significativement inférieurs à ceux observés dans les arrondissements gastronomiquement plus établis pour des niveaux de clientèle nocturne en progression rapide, le rapport entre la valeur de la licence IV et le coût locatif génère des ratios de rentabilité très favorables par rapport à des arrondissements dont les loyers ont déjà intégré la totalité de leur potentiel gastronomique dans les prix du marché
Une liquidité croissante des licences IV dans le 12ème liée à la progression de l'intérêt des investisseurs pour cet arrondissement : le 12ème arrondissement dont la valeur gastronomique et nocturne est de mieux en mieux reconnue par les investisseurs CHR attire un nombre croissant d'acquéreurs potentiels de licences IV une progression de la liquidité qui améliore la valeur de revente potentielle des licences acquises maintenant et qui renforce le caractère défensif de l'investissement pour les porteurs de projet dont l'horizon inclut une cession future à des conditions favorables
Des contraintes réglementaires nocturnes dans le 12ème moins sévères que dans les arrondissements à vie nocturne plus dense : dans le 12ème arrondissement dont la densité de vie nocturne est encore inférieure à celle du 11ème ou du 4ème, les contraintes réglementaires sur les nuisances sonores et les horaires d'ouverture sont généralement moins sévères et moins sources de conflits de voisinage une réalité opérationnelle favorable qui réduit le risque de fermetures administratives et de litiges avec les riverains, et qui génère pour les exploitants de licences IV dans le 12ème des conditions d'exploitation plus sereines que dans les arrondissements à vie nocturne plus intense

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris

Bien off-market

350 000 € Net vendeur

Loyer : 3 850 € Hc/ht/mois

Surface totale : 45 m²

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Local avec licence IV à vendre Paris 12ème arrondissement : Gare de Lyon, Bercy, Aligre (page 17)

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