Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 13ème arrondissement : Butte-aux-Cailles, Bibliothèque, Italie (page 9)

Le 13ème arrondissement de Paris génère pour l’acquisition d’un local avec licence IV une réalité commerciale d’une originalité sociologique que les douze arrondissements précédents de cette série n’ont pas encore abordée celle d’un arrondissement dont la diversité culturelle exceptionnelle génère pour les établissements avec licence IV des profils de clientèle nocturne et de consommation de boissons d’une richesse et d’une hétérogénéité qui imposent des stratégies d’exploitation très différentes selon le secteur ciblé. Contrairement au 12ème voisin dont la valeur des licences IV tient à la complémentarité de trois moteurs de demande nocturne relativement homogènes dans leur nature commerciale, le 13ème superpose des réalités de marché d’une diversité culturelle et sociologique si marquée qu’elle génère dans le même arrondissement des établissements avec licence IV aux modèles économiques aussi différents que ceux qu’on observerait entre des villes distinctes. La Butte-aux-Cailles avec sa tradition de bars de quartier d’une authenticité et d’une convivialité populaires dont la clientèle fidèle constitue le socle commercial le plus solide de l’arrondissement, le secteur Bibliothèque-Paris Rive Gauche avec sa population universitaire et tertiaire émergente dont la demande de bars sophistiqués est en progression rapide, et le Chinatown avec ses dynamiques communautaires très spécifiques dont les établissements avec licence IV obéissent à des logiques économiques et culturelles très différentes de celles des bars ordinaires trois territoires nocturnes d’une hétérogénéité absolue au sein du même arrondissement. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cette diversité le local avec licence IV le plus cohérent avec votre projet.

La Butte-aux-Cailles et ses bars de quartier : le marché des licences IV le plus authentique de Paris

Une tradition de bars de quartier d'une profondeur historique et sociale qui génère des clientèles fidèles d'une solidité incomparable : la Butte-aux-Cailles dont les bars constituent depuis des décennies le cœur de la vie sociale et nocturne d'un quartier populaire et bohème d'une cohésion communautaire remarquable génère pour les établissements avec licence IV bien implantés une clientèle dont la fidélité est d'une profondeur intergénérationnelle que les bars des quartiers touristiques ou gastronomiques ne peuvent pas reproduire : des habitués dont certains fréquentent le même bar depuis vingt ou trente ans et dont la transmission de cette fidélité à leurs proches constitue un actif commercial d'une valeur considérable pour les repreneurs qui savent la préserver
Un marché de licences IV à la Butte-aux-Cailles dont la valeur tient à la relation humaine autant qu'à la licence elle-même : dans les bars de la Butte-aux-Cailles dont la valeur tient largement à la personnalité du gérant et à la qualité de la relation qu'il entretient avec ses habitués, la reprise d'une licence IV est beaucoup plus délicate que dans des arrondissements dont la clientèle est plus anonyme et moins attachée à la personne de l'exploitant des cessions dont la réussite dépend entièrement de la qualité de la période de transition et de la capacité du repreneur à s'inscrire dans la continuité de la relation humaine que son prédécesseur a construite avec la communauté locale
Des contraintes de nuisances sonores très particulières dans le village de la Butte-aux-Cailles dont la densité résidentielle et la cohésion communautaire génèrent une vigilance collective sur les excès nocturnes : dans la Butte-aux-Cailles dont les habitants sont organisés en communauté d'une cohésion et d'une vigilance remarquables sur la qualité de vie de leur quartier, les bars avec licence IV dont les comportements d'exploitation génèrent des nuisances nocturnes bruit en terrasse, clients turbulents à la fermeture font l'objet d'une pression communautaire très efficace dont les conséquences peuvent aller jusqu'à la fermeture administrative une réalité que Point de Vente évalue systématiquement pour chaque établissement proposé dans ce périmètre

Paris Rive Gauche et le Chinatown : deux marchés nocturnes aux logiques opposées dans le 13ème

Paris Rive Gauche : un marché de licences IV en construction dont la clientèle universitaire et tertiaire génère une demande nocturne en progression documentée : la densification du quartier BNF avec des milliers d'étudiants et de jeunes professionnels dont la demande de bars avec licence IV de qualité est en progression constante mais encore partiellement insatisfaite génère des opportunités d'implantation de licences IV à des conditions encore très favorables des établissements dont les valorisations reflètent encore une réalité de marché antérieure à la densification en cours et dont le potentiel de progression va s'accentuer avec chaque nouvelle promotion d'étudiants et chaque nouvelle implantation d'entreprises dans le secteur
Un potentiel de bars à cocktails créatifs dans Paris Rive Gauche encore très peu exploité : dans le quartier BNF dont la population étudiante et tertiaire est ouverte à des expériences de consommation nocturne innovantes mais dont l'offre de bars à cocktails créatifs avec licence IV est encore très limitée, les repreneurs qui s'implantent maintenant avec un concept bien calibré sur les attentes de cette clientèle bénéficient d'un avantage de premier entrant d'une valeur commerciale très significative dans un marché dont la concurrence va s'intensifier avec la densification du secteur
Le Chinatown et ses établissements avec licence IV communautaires : un marché d'une opacité et d'une spécificité culturelle absolues : dans le périmètre asiatique du 13ème, les établissements avec licence IV qui desservent la communauté asiatique obéissent à des logiques économiques et culturelles très différentes de celles des bars ordinaires des karaokés, des salles de réception et des restaurants dont la licence IV est utilisée pour des événements communautaires très spécifiques dont les circuits de transmission sont entièrement internes à la communauté et dont l'accès requiert un réseau de relations que Point de Vente entretient dans le tissu économique du Chinatown parisien

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris