Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 14ème arrondissement : Montparnasse, Denfert, Alésia (page 2)

Le 14ème arrondissement de Paris aborde le marché des licences IV sous un angle d’une cohérence historique et narrative que les treize arrondissements précédents de cette série n’ont pas encore mis en lumière avec la même profondeur. Dans le 13ème, la diversité culturelle exceptionnelle de l’arrondissement constituait la variable déterminante du marché des licences IV. Dans le 12ème, c’était la complémentarité de trois moteurs de demande nocturne. Dans le 14ème, c’est l’héritage la tradition des brasseries et des cafés de Montparnasse dont les grandes heures remontent aux années folles et dont la résonance dans l’imaginaire culturel français et international continue d’exercer une attraction commerciale d’une permanence et d’une profondeur remarquables sur une clientèle mondiale qui vient à Montparnasse autant pour l’histoire que pour la gastronomie. Les grandes brasseries de Montparnasse dont les licences IV constituent des actifs d’une valeur patrimoniale et commerciale incomparable, les cafés littéraires dont la réputation mondiale attire des visiteurs culturels venus du monde entier, et les bars de quartier du secteur résidentiel dont la clientèle fidèle et stable constitue un socle commercial d’une solidité remarquable trois expressions de la licence IV dans le 14ème dont les modèles économiques et les valeurs sont très différents mais dont chacune reflète une dimension de l’identité gastronomique et culturelle de l’arrondissement. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans ce marché d’une richesse historique et commerciale l’établissement le plus adapté à votre projet et à vos ambitions.

L'héritage des brasseries de Montparnasse et sa valeur commerciale actuelle pour les licences IV

Des grandes brasseries historiques dont les licences IV constituent des actifs patrimoniaux d'une valeur et d'une rareté incomparables dans le marché parisien : les grandes brasseries de Montparnasse dont certaines remontent aux années 1920 et dont les noms sont associés à l'histoire littéraire et artistique du XXème siècle constituent des actifs commerciaux dont la valeur dépasse très largement celle de leurs licences IV des établissements dont la réputation mondiale attire chaque année des dizaines de milliers de visiteurs culturels dont la visite est autant un pèlerinage historique qu'une expérience gastronomique, et dont les licences IV sont des composantes d'un actif global dont la valeur patrimoniale et commerciale est d'une amplitude que les méthodes ordinaires d'évaluation de fonds de commerce ne peuvent pas capturer entièrement
Un attrait touristique culturel des grandes brasseries de Montparnasse d'une permanence et d'une stabilité que les cycles gastronomiques ordinaires n'érodent pas : contrairement aux concepts gastronomiques dont la valeur dépend de leur alignement avec les tendances actuelles, les grandes brasseries historiques de Montparnasse bénéficient d'une attractivité touristique et culturelle d'une permanence structurelle qui résiste aux modes et aux cycles économiques une stabilité commerciale dont les licences IV de ces établissements constituent un reflet fidèle et dont la valeur est garantie non seulement par la rareté administrative des licences mais par l'attraction mondiale et permanente de l'identité culturelle de Montparnasse
Des opportunities de reprise de grandes brasseries d'une rareté absolue dont Point de Vente est souvent informé avant tout autre intervenant : les grandes brasseries de Montparnasse dont les propriétaires et les exploitants ne cèdent leurs établissements que dans des circonstances très précises constituent des opportunités d'acquisition dont l'information ne circule jamais publiquement Point de Vente est souvent le premier informé de ces intentions de cession via son réseau de relations dans la communauté des grands opérateurs CHR parisiens et ses contacts avec les notaires spécialisés dans la transmission des fonds CHR de grande valeur

Le secteur résidentiel du 14ème et ses licences IV de quartier : un marché très différent des grandes brasseries

Des cafés et bars de quartier avec licence IV dont la clientèle résidentielle fidèle constitue un socle commercial d'une solidité très différente de celle des établissements touristiques de Montparnasse : dans les rues résidentielles du 14ème loin du périmètre touristique de Montparnasse, des cafés et des bars avec licence IV dont la clientèle est exclusivement locale et dont les habitudes de consommation régulières constituent un chiffre d'affaires de fond d'une prévisibilité et d'une stabilité très favorables des établissements dont la valeur tient moins à la notoriété de leur adresse qu'à la profondeur des relations humaines entre l'exploitant et ses habitués
Une dynamique gastronomique émergente du quartier Pernety qui génère une demande nouvelle de bars avec licence IV d'un positionnement plus créatif : la gentrification accélérée du quartier Pernety génère dans le 14ème une demande croissante de bars à vins naturels et de bars à cocktails créatifs avec licence IV dont l'offre reste encore insuffisante par rapport aux attentes d'une clientèle nouvelle plus jeune et plus sophistiquée des opportunités d'implantation à des conditions encore favorables pour des porteurs de projet dont le concept est adapté aux attentes de cette clientèle émergente
Un différentiel de valorisation très marqué entre les licences IV des grandes brasseries de Montparnasse et celles des bars de quartier du reste du 14ème : dans le 14ème arrondissement, l'amplitude entre la valeur des licences IV des grandes brasseries historiques de Montparnasse et celle des cafés et bars de quartier du secteur résidentiel est d'une largeur remarquable un différentiel qui reflète des réalités commerciales très différentes et qui génère des opportunités d'acquisition adaptées à des budgets et des stratégies très distincts, depuis l'investissement patrimonial de grande envergure jusqu'à l'acquisition accessible d'un café de quartier à fort potentiel de développement

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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Local avec licence IV à vendre Paris 14ème arrondissement : Montparnasse, Denfert, Alésia (page 2)

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L'héritage des brasseries de Montparnasse et sa valeur commerciale actuelle pour les licences IV

Le secteur résidentiel du 14ème et ses licences IV de quartier : un marché très différent des grandes brasseries

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