Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 15ème arrondissement : Convention, Grenelle, Vaugirard (page 14)

Le 15ème arrondissement de Paris génère pour l’acquisition d’un local avec licence IV la proposition commerciale la plus fondamentalement stable et la plus défensive de toute cette série celle d’un arrondissement dont 240 000 habitants permanents constituent une base de clientèle nocturne d’une solidité et d’une prévisibilité structurelles que les arrondissements à vocation plus touristique ou plus gastronomique ne peuvent pas reproduire avec la même constance. Contrairement au 14ème dont la valeur des licences IV oscillait entre le prestige patrimonial des grandes brasseries de Montparnasse et la modestie relative des bars de quartier résidentiels, le 15ème propose quelque chose de plus homogène et de plus lisible dans sa logique commerciale un arrondissement dont la taille exceptionnelle génère mécaniquement un nombre de licences IV en circulation plus important que dans des arrondissements comparables en densité résidentielle, avec des niveaux de valorisation qui reflètent la solidité des fondamentaux démographiques sans intégrer les primes de prestige ou de notoriété gastronomique qui gonflent les valorisations dans les arrondissements plus centraux. Dans le 15ème, une licence IV vaut principalement par la qualité de son emplacement par rapport aux flux résidentiels denses de l’arrondissement et par la profondeur de la relation entre l’exploitant et sa clientèle de quartier deux facteurs dont la combinaison génère des établissements dont la performance commerciale est d’une régularité et d’une prévisibilité annuelles que les bar des arrondissements à forte animation nocturne créative n’atteignent pas toujours avec la même constance. Point de Vente vous accompagne pour exploiter cette solidité démographique avec la précision terrain qu’elle mérite.

Ce que 240 000 habitants permanents signifient concrètement pour l'exploitation d'une licence IV dans le 15ème

Un chiffre d'affaires de fond d'une régularité hebdomadaire incomparable généré par des habitudes de consommation résidentielles très ancrées : dans le 15ème arrondissement dont les résidents ont des habitudes de consommation de boissons très régulières l'apéritif du vendredi soir avec les voisins, la bière du match du dimanche, le verre de vin du mercredi après le sport les bars avec licence IV bien implantés bénéficient d'un socle de chiffre d'affaires hebdomadaire d'une prévisibilité et d'une régularité que les établissements des arrondissements à clientèle plus volatile ne peuvent pas reproduire avec la même constance sur l'ensemble de l'année
Une faible saisonnalité de la demande nocturne résidentielle qui améliore la rentabilité annuelle par rapport aux arrondissements touristiques : contrairement aux bars des arrondissements touristiques dont le chiffre d'affaires peut varier de 1 à 3 entre la haute saison et la basse saison, les bars avec licence IV du 15ème dont la clientèle est principalement résidentielle connaissent des variations saisonnières beaucoup plus modérées des creux relatifs en juillet-août quand une partie des résidents part en vacances, compensés par des pics en automne-hiver quand les sorties nocturnes de quartier sont plus fréquentes une amplitude saisonnière très inférieure à celle des arrondissements touristiques qui améliore significativement la prévisibilité de la trésorerie annuelle
Un marché des licences IV dans le 15ème dont la liquidité est supérieure à celle de nombreux arrondissements comparables grâce à la taille de l'arrondissement : la taille exceptionnelle du 15ème génère un stock de licences IV en circulation plus important que dans des arrondissements comparables en densité résidentielle, avec une liquidité du marché des transactions qui facilite aussi bien les acquisitions que les cessions futures un avantage pour les porteurs de projet qui valorisent la capacité à sortir de leur investissement dans des délais raisonnables si leur situation personnelle ou professionnelle évolue

Les micros-marchés du 15ème et leur impact sur la valeur des licences IV

Un gradient de valeur très précis entre les licences IV proches des axes commerciaux denses et celles situées dans les zones résidentielles plus calmes : dans le 15ème arrondissement dont l'animation commerciale varie considérablement entre les artères très denses comme la rue du Commerce ou le boulevard de Grenelle et les rues résidentielles plus tranquilles, la valeur des licences IV reflète très précisément ce gradient des licences bien positionnées sur les axes commerciaux principaux qui bénéficient d'un flux de clientèle de passage significatif en plus de la clientèle résidentielle, et des licences dans les rues plus calmes dont la clientèle est exclusivement locale mais d'une fidélité et d'une régularité très favorables
Un secteur Balard dont la densification tertiaire génère une demande d'afterworks d'une progression documentée pour les bars avec licence IV : dans le secteur Balard dont l'installation du ministère de la Défense et la densification progressive des programmes tertiaires génèrent une population de travailleurs en progression constante, la demande d'afterworks et de consommation de boissons en fin de journée pour les bars avec licence IV bien positionnés dans le périmètre est en progression documentée un moteur de demande nocturne additionnel qui s'ajoute au flux résidentiel permanent du 15ème et qui améliore significativement la performance des établissements capables de capter simultanément les deux profils de clientèle
Un Parc des Expositions dont les grands salons génèrent des pics de consommation nocturne prévisibles pour les bars avec licence IV du périmètre : les grands salons professionnels du Parc des Expositions de la Porte de Versailles génèrent plusieurs fois par an des afflux de professionnels et de visiteurs dont les comportements de consommation de boissons en soirée après les journées de salon constituent pour les bars avec licence IV bien positionnés dans le périmètre des pics de chiffre d'affaires prévisibles à l'avance et très rentables des événements dont le calendrier est disponible plusieurs mois à l'avance et dont la préparation opérationnelle peut être anticipée très précisément

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris