Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 16ème arrondissement : Passy, Trocadéro, Auteuil (page 10)

Le 16ème arrondissement de Paris génère pour l’acquisition d’un local avec licence IV une réalité commerciale d’une contradiction apparente d’une clarté remarquable celle d’un arrondissement dont la population résidentielle est parmi les plus fortunées de France et dont la demande de bars et d’établissements avec licence IV de qualité est très réelle, mais dont le tissu commercial très limité génère un stock de licences IV en circulation d’une rareté structurelle absolue qui rend l’accès à ces actifs d’une difficulté et d’une sélectivité particulières. Contrairement au 15ème voisin dont la proposition commerciale des licences IV reposait sur la solidité et la prévisibilité d’une base démographique massive, le 16ème impose une logique très différente celle d’un marché de licences IV dont la valeur tient non pas au volume de la clientèle potentielle mais à sa qualité exceptionnelle, dont les transactions résultent presque exclusivement de circonstances très personnelles et très précises, et dont les établissements les mieux positionnés génèrent des modèles économiques fondés sur la rareté de la fréquentation et l’exceptionnelle valeur de chaque transaction plutôt que sur le volume des passages. Dans le 16ème, une licence IV n’est pas un outil de captation d’un flux de clientèle nombreuse c’est un droit d’accès à une clientèle résidentielle d’un pouvoir d’achat et d’une exigence sans équivalent à Paris, dont la satisfaction impose des standards d’excellence et de discrétion que seuls les exploitants les mieux formés et les plus habiles dans la gestion de clientèles premium peuvent maintenir durablement.

Le paradoxe commercial du 16ème : une richesse résidentielle exceptionnelle et une vie nocturne volontairement discrète

Une clientèle résidentielle dont le pouvoir d'achat exceptionnel génère des tickets moyens de consommation très élevés malgré une fréquentation très sélective : dans le 16ème arrondissement dont les résidents dépensent significativement plus par sortie que dans n'importe quel autre arrondissement parisien, les bars avec licence IV bien établis bénéficient de tickets moyens très élevés des consommations de whiskies rares, de champagnes millésimés et de cocktails premium dont les prix unitaires compensent très largement la modestie relative du volume de passages un modèle économique qui impose aux exploitants une gestion des marges d'une rigueur particulière mais qui génère une rentabilité très favorable quand le positionnement et la sélection sont à la hauteur des attentes de la clientèle
Une culture de la discrétion si profondément ancrée dans le 16ème qu'elle influence directement les types d'établissements avec licence IV qui peuvent y réussir : dans le 16ème arrondissement dont les résidents valorisent la discrétion et l'intimité au-dessus de presque toutes les autres qualités d'un établissement, les bars avec licence IV dont l'animation est trop visible ou trop bruyante depuis la rue sont structurellement inadaptés à l'environnement social du quartier seuls les établissements dont la présence est discrète, dont l'atmosphère est tamisée et dont le personnel respecte une étiquette de service d'une précision protocolaire trouvent leur place durablement dans le tissu commercial très sélectif du 16ème
Une vie nocturne très différente selon les secteurs de l'arrondissement : Trocadéro touristique versus Auteuil résidentiel : dans le périmètre du Trocadéro dont la fréquentation touristique est très élevée, les bars avec licence IV peuvent développer un modèle touristique dont l'animation est plus visible et les horaires plus étendus, tandis que dans le village d'Auteuil dont l'identité résidentielle est d'une homogénéité remarquable, les établissements avec licence IV doivent s'inscrire dans les codes très précis d'une vie de quartier dont la discrétion et la sérénité sont des valeurs fondamentales deux modèles d'exploitation dont les différences sont suffisamment importantes pour que le choix entre eux constitue une décision stratégique centrale dans toute acquisition de licence IV dans le 16ème

Accéder aux licences IV dans le 16ème : les circuits de transmission que seul Point de Vente maîtrise

Un marché des licences IV dont les transactions se concluent quasi exclusivement entre membres de réseaux très fermés sans jamais passer par des canaux publics : dans le 16ème arrondissement dont les propriétaires d'établissements avec licence IV ont des relations personnelles très étroites avec leurs locataires et avec les autres exploitants du quartier, les intentions de cession circulent dans des réseaux de confiance très fermés notaires des grandes familles du 16ème, associations de commerçants du village d'Auteuil, réseaux de restaurateurs et de cafetiers du secteur auxquels Point de Vente accède via des relations construites sur plusieurs années et qui constituent la seule voie réaliste d'accès aux meilleures opportunités de licences IV dans cet arrondissement
Une période de présentation au voisinage et aux copropriétés comme étape critique de toute acquisition de licence IV dans le 16ème : dans le 16ème arrondissement dont les copropriétés et les associations de riverains exercent un contrôle informel mais très réel sur les nouveaux exploitants d'établissements avec licence IV, la présentation du repreneur aux principales copropriétés voisines et aux associations de commerçants du quartier constitue une étape préalable indispensable à toute acquisition une étape dont Point de Vente accompagne chaque porteur de projet avec la compréhension des codes sociaux du 16ème que cette démarche exige
Une due diligence réglementaire d'une rigueur particulière dans un arrondissement dont les copropriétés sont très actives en matière de fermetures administratives : dans le 16ème arrondissement dont les copropriétés sont parmi les plus organisées et les plus actives de Paris dans le signalement des nuisances générées par les établissements avec licence IV, l'historique administratif complet de chaque établissement absences de plaintes, respect des horaires, conformité acoustique constitue une information critique que Point de Vente vérifie systématiquement avant toute recommandation d'acquisition dans cet arrondissement

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris