Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 18ème arrondissement : Montmartre, Pigalle, Château Rouge (page 12)

Le 18ème arrondissement de Paris constitue dans le marché des licences IV parisiennes le territoire de la plus grande amplitude commerciale celui où les niveaux de performance des établissements avec licence IV varient entre des extrêmes que les dix-sept arrondissements précédents de cette série ne reproduisent pas avec la même intensité. Dans le 17ème, la dualité nord-sud était lisible et gérable dans une stratégie d’implantation binaire. Dans le 18ème, la réalité est d’une complexité bien supérieure un arrondissement dont le secteur Montmartre génère des flux touristiques mondiaux d’une intensité estivale incomparable, dont le secteur Pigalle-Rochechouart abrite une animation nocturne d’une densité et d’une diversité parmi les plus élevées de Paris, et dont le secteur Château Rouge-Marx Dormoy constitue un territoire de transition gastronomique dont les licences IV sont disponibles à des conditions très favorables pour des porteurs de projet capables d’anticiper la progression en cours. Ce qui distingue le 18ème de tous les autres arrondissements analysés dans cette série, c’est que chacun de ces trois secteurs génère non pas une variante d’un même marché de licences IV mais des marchés fondamentalement distincts dont les logiques commerciales, les profils de clientèle et les contraintes réglementaires sont si différents qu’ils requièrent des analyses et des stratégies d’exploitation entièrement séparées. La capacité à choisir le bon secteur dans le 18ème conditionne la réussite de l’acquisition bien plus que le choix entre arrondissements dans d’autres parties de Paris.

Montmartre et ses licences IV touristiques : le marché de la saisonnalité extrême

Un flux touristique estival d'une puissance et d'une qualité de consommation nocturne incomparables qui génère des pics de chiffre d'affaires d'une intensité remarquable : les quinze millions de visiteurs annuels de Montmartre dont une fraction très significative prolonge sa visite de la Butte en soirée dans les bars et les brasseries du secteur constituent pour les établissements avec licence IV bien positionnés une clientèle touristique nocturne d'une intensité estivale d'une amplitude que peu d'autres secteurs parisiens peuvent reproduire des soirées de juillet et d'août dont le chiffre d'affaires peut représenter une fraction très importante du revenu annuel de l'établissement et dont la gestion opérationnelle impose une organisation des stocks et des effectifs d'une rigueur et d'une anticipation particulières
Une saisonnalité d'une amplitude très marquée qui constitue le principal risque opérationnel des licences IV touristiques de Montmartre : la contrepartie de l'intensité estivale du flux touristique de Montmartre est une saisonnalité d'une amplitude très marquée entre les mois de mai à septembre et les mois d'octobre à avril dont les creux peuvent générer des difficultés de trésorerie pour les exploitants dont la gestion financière n'anticipe pas suffisamment cette variation une réalité opérationnelle que Point de Vente analyse avec précision pour chaque établissement proposé dans le secteur Montmartre afin de garantir que le modèle économique est viable sur l'ensemble de l'année
Une tension entre le positionnement touristique et le positionnement résidentiel des licences IV de Montmartre qui impose des choix éditoriaux très précis : dans le secteur Montmartre dont la coexistence d'un flux touristique mondial et d'une population résidentielle bohème dont les codes gastronomiques sont très développés génère une tension commerciale d'une subtilité particulière, les bars avec licence IV dont le positionnement est trop exclusivement tourné vers le tourisme de masse risquent de perdre la clientèle résidentielle dont la fidélité constitue le socle commercial le plus stable du secteur en basse saison

Pigalle nocturne et Château Rouge émergent : deux opportunités de licences IV aux logiques opposées dans le 18ème

Pigalle : un marché de licences IV nocturnes d'une densité et d'une diversité conceptuelle exceptionnelles dont la transformation en cours génère des opportunités de reconversion très précises : le secteur Pigalle-Rochechouart dont l'animation nocturne est parmi les plus denses et les plus diverses de Paris des cabarets historiques aux bars à cocktails créatifs de nouvelle génération en passant par les clubs et les bars de nuit génère un marché de licences IV dont la diversité conceptuelle est remarquable et dont la transformation en cours de certains établissements vers des positionnements plus gastronomiques et plus créatifs génère des opportunités de reconversion dont les repreneurs bien accompagnés peuvent bénéficier en acquérant des licences dont les performances actuelles sont en décalage avec leur potentiel sous nouveau concept
Château Rouge : un marché de licences IV dont la transition culturelle génère des opportunités d'acquisition parmi les plus favorables du nord parisien : le secteur Château Rouge dont la transformation progressive attire une nouvelle population créative dont les attentes gastronomiques nocturnes sont en progression rapide génère des opportunités de licences IV à des conditions d'acquisition très favorables des établissements dont les valorisations reflètent encore une réalité de marché antérieure à la transformation en cours et dont le potentiel commercial sous un concept adapté à la nouvelle clientèle du secteur est significativement supérieur aux performances actuelles
Un marché des licences IV dans le 18ème dont la diversité interne impose une analyse micro-locale d'une précision absolue avant tout engagement : dans le 18ème arrondissement dont les trois secteurs principaux génèrent des marchés de licences IV aux logiques aussi différentes que celles qui distingueraient des villes distinctes, l'analyse de la valeur et du potentiel d'un établissement sans une connaissance précise de sa localisation exacte dans l'arrondissement est non seulement insuffisante mais potentiellement trompeuse Point de Vente apporte pour chaque opportunité proposée dans le 18ème une analyse micro-locale d'une granularité absolue qui va jusqu'au numéro de rue et à l'orientation de la façade

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris