Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 19ème arrondissement : Stalingrad, Jaurès, Ourcq (page 17)

Le 19ème arrondissement de Paris propose pour l’acquisition d’un local avec licence IV quelque chose d’unique dans cette série — la possibilité de mesurer très précisément l’impact d’une transformation urbaine et gastronomique sur la valeur d’un actif commercial aussi spécifique qu’une licence IV, dans un arrondissement dont la progression est suffisamment documentée pour être analysée avec rigueur mais dont les prix n’ont pas encore entièrement intégré cette progression. Contrairement au 18ème voisin dont la complexité interne était si marquée que l’analyse devait descendre au niveau du numéro de rue pour être utile, le 19ème présente une lisibilité de sa transformation gastronomique d’une clarté remarquable — une progression du sud vers le nord de l’arrondissement dont les étapes sont visibles dans la densité des ouvertures gastronomiques, dans les chiffres de fréquentation du Canal de l’Ourcq et dans les données de valorisation immobilière et commerciale du secteur. Pour un porteur de projet cherchant à acquérir une licence IV dans un arrondissement dont la valeur est en progression documentée mais dont les conditions d’acquisition sont encore favorables, le 19ème constitue aujourd’hui l’opportunité la plus clairement identifiable du marché parisien des licences IV — un marché dont la fenêtre d’accès à des conditions encore favorables se réduit progressivement avec chaque nouvelle ouverture gastronomique et chaque article dans la presse internationale.

Ce que la transformation des quais de l'Ourcq a changé pour le marché des licences IV dans le 19ème

Une densification de la scène de bars et d'établissements avec licence IV le long des quais dont la vitesse a surpris les observateurs les plus avertis du marché parisien : les quais du Canal de l'Ourcq dont la transformation gastronomique a généré en quelques années une scène nocturne d'une densité et d'une créativité remarquables constituent aujourd'hui le moteur principal de la valorisation des licences IV dans le 19ème une scène dont les établissements attirent une clientèle internationale de destination dont la sophistication et la propension à consommer des cocktails créatifs et des spiritueux artisanaux ont profondément modifié les attentes du marché des licences IV dans tout l'arrondissement
Un effet de rayonnement gastronomique des quais vers les rues adjacentes qui génère une revalorisation progressive des licences IV au-delà du périmètre immédiat des quais : la notoriété gastronomique des quais de l'Ourcq génère un effet de rayonnement sur les rues adjacentes dont les bars avec licence IV bénéficient d'un flux de clientèle gastronomique de débordement des visiteurs dont l'exploration du secteur les amène naturellement à fréquenter des établissements légèrement en retrait des quais et dont la découverte progressive de ces adresses secondaires génère une revalorisation des licences IV dans un périmètre de plus en plus large autour du canal
Un décalage persistant entre la valeur réelle des licences IV dans le périmètre de l'Ourcq et leurs niveaux de valorisation dans les transactions récentes : malgré la notoriété gastronomique internationale des quais de l'Ourcq et la qualité documentée de sa clientèle nocturne, les licences IV disponibles dans le secteur sont encore valorisées significativement en dessous des niveaux observés dans des arrondissements aux fondamentaux gastronomiques comparables un décalage qui représente pour les porteurs de projet bien conseillés une fenêtre d'acquisition à des conditions que le marché va progressivement corriger

Stalingrad, Jaurès et les secteurs nord du 19ème : trois marchés de licences IV à des stades de maturité très différents

Stalingrad et Jaurès : des licences IV dont la valeur intègre déjà une fraction significative de la transformation gastronomique du secteur mais dont le potentiel de progression reste réel : dans les secteurs Stalingrad et Jaurès dont la transformation gastronomique est la plus avancée du 19ème, les licences IV disponibles à l'acquisition sont valorisées à des niveaux qui commencent à refléter la réalité commerciale actuelle du secteur des conditions d'acquisition encore favorables par rapport aux arrondissements gastronomiquement matures mais en progression régulière avec chaque nouvelle ouverture gastronomique qui renforce la notoriété du secteur
Les secteurs Crimée et Flandre : des licences IV accessibles à des conditions très favorables dans des quartiers dont la transformation gastronomique est encore à ses débuts : dans les secteurs Crimée et Flandre du 19ème dont la transformation gastronomique est encore en phase précoce mais dont les fondamentaux densité résidentielle, accessibilité aux transports, proximité des zones déjà transformées sont suffisamment solides pour garantir une progression visible dans les prochaines années, les licences IV disponibles sont encore accessibles à des conditions très favorables pour des porteurs de projet dont l'horizon d'investissement dépasse les deux à trois ans
Un impact documenté et prévisible du Grand Paris Express sur la valeur des licences IV dans les secteurs du 19ème concernés par les nouvelles stations : l'amélioration de l'accessibilité de plusieurs secteurs du 19ème générée par les nouvelles lignes du Grand Paris Express va revaloriser mécaniquement les licences IV dans les périmètres concernés une revalorisation dont le calendrier est suffisamment documenté pour permettre aux porteurs de projet d'anticiper son impact sur la valeur de leur investissement et d'intégrer cette dimension dans leur calcul de rentabilité à moyen terme

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris