Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 1er arrondissement : Louvre, Châtelet, Palais-Royal (page 10)

Acquérir un local avec licence IV dans le 1er arrondissement de Paris constitue l’une des décisions d’investissement les plus stratégiques et les plus défensives du marché des fonds de commerce parisiens. Dans un arrondissement dont la fréquentation touristique mondiale génère une demande de boissons alcoolisées d’une intensité et d’une permanence sans équivalent dans la capitale, la licence IV représente non seulement l’autorisation d’exploiter un bar ou une brasserie mais un actif administratif dont la valeur est garantie par la rareté structurelle des licences en circulation et par la qualité incomparable du flux de clientèle internationale que le 1er arrondissement génère en permanence. Ce qui distingue fondamentalement la valeur d’une licence IV dans le 1er arrondissement de sa valeur dans d’autres arrondissements parisiens, c’est la nature du flux capturé pas simplement des résidents ou des navetteurs dont la consommation est prévisible et modérée, mais des millions de visiteurs internationaux dont les budgets de consommation de boissons sont très élevés et dont l’état d’esprit vacancier les rend particulièrement enclins à prolonger leurs soirées dans des établissements dont la localisation au cœur du Paris historique leur procure une expérience qu’ils n’auraient pas dans leur ville d’origine. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans ce marché très fermé le local avec licence IV le plus cohérent avec votre projet commercial.

Ce que la licence IV change concrètement pour un bar ou une brasserie dans le 1er arrondissement

Une autorisation de vente de spiritueux qui multiplie le ticket moyen par rapport à un établissement sans licence complète : dans le 1er arrondissement dont la clientèle internationale est habituée à consommer des cocktails et des spiritueux, la capacité à servir des alcools forts génère un ticket moyen par client significativement supérieur à celui d'un établissement dont l'offre se limite aux boissons fermentées une différence de chiffre d'affaires potentiel qui peut représenter 30 à 50% de revenus supplémentaires par rapport à un établissement comparable sans licence IV
Une valeur patrimoniale de la licence indépendante des performances commerciales de l'exploitation : dans le 1er arrondissement dont les locaux commerciaux sont parmi les plus convoités de Paris, une licence IV intégrée dans un fonds de commerce constitue un plancher de valeur patrimoniale dont la solidité est garantie par la rareté structurelle des licences en circulation un actif dont la valeur progresse mécaniquement avec le temps indépendamment des cycles économiques et des variations de la performance commerciale de l'établissement
Des horaires d'ouverture nocturne potentiellement très étendus dans certains périmètres du 1er : dans le 1er arrondissement dont certains secteurs Châtelet, Les Halles bénéficient d'autorisations d'ouverture nocturne très étendues liées à leur classement en zone de nuit parisienne, la licence IV permet d'exploiter ces créneaux horaires tardifs dont la rentabilité par heure est très élevée grâce à des tickets moyens supérieurs et à une clientèle dont la propension à consommer des spiritueux est maximale en soirée avancée

Trois réalités du marché des licences IV dans le 1er arrondissement que Point de Vente maîtrise

Une opacité totale du marché des licences IV dans le 1er où les meilleures opportunités circulent exclusivement dans des réseaux professionnels très fermés : dans le 1er arrondissement dont les établissements avec licence IV les mieux positionnés font l'objet d'une compétition entre repreneurs d'une intensité qui les fait disparaître du marché avant même d'avoir été annoncés, l'accès aux meilleures opportunités requiert un réseau de relations dans la communauté des exploitants CHR du 1er que Point de Vente entretient activement des informations sur les intentions de cession qui nous parviennent plusieurs mois avant toute diffusion officielle
Une vigilance particulière sur les licences dont la validité peut être fragilisée par des antécédents administratifs : dans le 1er arrondissement où la densité d'établissements et l'intensité de la surveillance administrative sont très élevées, certaines licences IV en circulation peuvent avoir été fragilisées par des antécédents de fermetures administratives, de plaintes pour nuisances sonores ou de violations des horaires légaux des antécédents que Point de Vente vérifie systématiquement pour chaque licence proposée en examinant l'historique administratif complet de l'établissement avant toute recommandation
Une complexité des périmètres de protection autour des établissements sensibles dans le 1er qui peut limiter l'exploitation de certains locaux : dans le 1er arrondissement dont la densité d'établissements scolaires, d'institutions culturelles et de lieux de culte est très élevée, les périmètres de protection réglementaires autour de ces établissements peuvent limiter ou conditionner l'exploitation d'un débit de boissons dans certains locaux des contraintes géographiques que Point de Vente vérifie systématiquement pour chaque local proposé avant toute recommandation d'acquisition

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris