Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 20ème arrondissement : Belleville, Ménilmontant, Gambetta (page 10)

Le 20ème arrondissement de Paris clôt cette série consacrée aux locaux avec licence IV par arrondissement en proposant ce que les observateurs les plus lucides du marché nocturne parisien identifient comme la dernière grande opportunité d’acquisition de licences IV à des conditions encore favorables dans un arrondissement dont la scène nocturne est déjà suffisamment établie pour garantir une clientèle réelle et en progression. Contrairement au 19ème dont la valeur principale des licences IV tenait au momentum documenté d’une transformation gastronomique dont les prix n’avaient pas encore entièrement intégré la réalité, le 20ème propose une réalité plus nuancée et plus riche un arrondissement dont certains secteurs comme l’axe Ménilmontant ont déjà atteint un niveau de maturité gastronomique nocturne internationalement reconnu, tandis que d’autres secteurs comme Belleville et Gambetta présentent encore des opportunités d’acquisition à des conditions très favorables pour des porteurs de projet capables de lire avec précision les dynamiques en cours. Ce qui distingue fondamentalement le 20ème de tous les arrondissements précédents dans cette série, c’est que la valeur des licences IV dans cet arrondissement est portée non pas par un seul moteur de demande nocturne mais par la superposition d’une scène gastronomique créative mature, d’une diversité culturelle d’une authenticité et d’une profondeur incomparables, et d’une mixité sociale qui génère des clientèles nocturnes d’une richesse et d’une variété que les arrondissements plus homogènes ne peuvent pas reproduire. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cette richesse l’établissement avec licence IV le plus précisément adapté à votre projet.

L'axe Ménilmontant et sa scène nocturne mature : le marché des licences IV le plus établi du 20ème

Une reconnaissance internationale de la scène nocturne de Ménilmontant qui génère un flux de visiteurs gastronomiques d'une qualité et d'une progression remarquables : l'axe Ménilmontant dont les bars à vins naturels et les restaurants créatifs sont aujourd'hui couverts par les médias gastronomiques les plus influents du monde génère un flux de visiteurs nocturnes internationaux d'une sophistication très élevée des food lovers et des bar hoppers venus d'autres arrondissements parisiens et de l'étranger qui empruntent spécifiquement la ligne 2 pour accéder à la scène nocturne de l'axe, et dont les consommations de cocktails créatifs et de vins naturels au verre constituent des tickets moyens très favorables pour les établissements avec licence IV bien positionnés sur cet axe
Une compétition entre acquéreurs de licences IV sur l'axe Ménilmontant d'une intensité croissante qui impose une réactivité opérationnelle très élevée : dans le secteur Ménilmontant dont la notoriété gastronomique nocturne est maintenant bien établie, les licences IV disponibles à l'acquisition font l'objet d'une compétition entre acquéreurs potentiels d'une intensité croissante des investisseurs CHR qui ont identifié la valeur de ce secteur et dont la capacité à se positionner très rapidement sur les opportunités rend l'accès à ces actifs de plus en plus difficile sans un réseau de relations dans la communauté nocturne du 20ème que Point de Vente entretient activement
Des licences IV sur l'axe Ménilmontant dont les valorisations progressent régulièrement avec chaque nouvelle ouverture gastronomique qui renforce la notoriété du secteur : la densification gastronomique continue de l'axe Ménilmontant génère une progression régulière des valorisations des licences IV dans le secteur une progression qui va continuer avec chaque nouvelle ouverture de qualité et qui impose aux porteurs de projet capables de financer une acquisition maintenant de se décider rapidement plutôt que d'attendre des conditions qui seront nécessairement moins favorables dans les prochains mois

Belleville et Gambetta : des logiques de licences IV très distinctes pour deux territoires nocturnes en devenir

Belleville : une diversité culturelle nocturne d'une profondeur et d'une authenticité qui génèrent des modèles d'exploitation de licences IV impossibles à reproduire ailleurs à Paris : dans le 20ème arrondissement dont Belleville est l'expression la plus intense de la diversité culturelle parisienne, les établissements avec licence IV qui s'inscrivent authentiquement dans cette diversité des bars dont la programmation musicale reflète la richesse des cultures africaine, asiatique et méditerranéenne du quartier, des ambiances dont le cosmopolitisme est une réalité vécue plutôt qu'un positionnement marketing développent des fidélités communautaires d'une profondeur et d'une puissance de prescription que les bars des quartiers plus homogènes culturellement ne peuvent pas générer avec la même authenticité
Gambetta : un marché de licences IV résidentiel d'une mixité sociale qui impose un positionnement tarifaire très précis pour maximiser la clientèle capturable : dans le secteur Gambetta dont la mixité sociale est d'une amplitude remarquable des jeunes actifs en gentrification progressive coexistant avec des familles populaires de longue date et des retraités dont les habitudes nocturnes sont très régulières les bars avec licence IV dont le positionnement tarifaire est calibré pour accueillir simultanément ces différents profils sans exclure les moins aisés ni décourager les plus exigeants développent une base de clientèle d'une largeur et d'une régularité très favorables que les établissements trop exclusivement orientés vers un seul profil de clientèle ne peuvent pas atteindre dans ce contexte de mixité
Un potentiel de premier entrant sur des concepts nocturnes innovants dans les secteurs du 20ème encore peu denses en licences IV de qualité : dans plusieurs secteurs du 20ème dont la transformation gastronomique et nocturne est en cours mais dont l'offre de bars créatifs avec licence IV reste encore insuffisante par rapport à une demande émergente, les repreneurs qui s'implantent maintenant avec un concept adapté à la nouvelle clientèle du quartier bénéficient d'un avantage de premier entrant d'une valeur commerciale très significative des implantations à des conditions encore très favorables dans des secteurs dont la progression va mécaniquement améliorer la valeur des licences acquises aujourd'hui

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris