Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 4ème arrondissement : Marais, Île Saint-Louis, Beaubourg (page 9)

Le 4ème arrondissement de Paris constitue pour l’acquisition d’un local avec licence IV le marché du volume et de la diversité celui où la concentration de flux touristiques mondiaux, de clientèle LGBTQ+ internationale et de résidents permanents aisés génère des opportunités commerciales d’une richesse et d’une permanence que les trois arrondissements précédemment analysés dans cette série ne peuvent pas reproduire avec la même amplitude. Ce qui distingue fondamentalement le 4ème dans le marché des licences IV parisien, c’est la superposition dans le même arrondissement de profils de consommateurs de boissons alcoolisées aux comportements d’achat si différents qu’ils génèrent des modèles économiques entièrement distincts selon la localisation précise du local dans l’arrondissement. Un bar avec licence IV sur la rue des Archives dans le quartier LGBTQ+ du Marais n’a commercialement rien en commun avec un bar avec licence IV sur les quais de l’Île Saint-Louis ni avec un établissement dans le périmètre du Centre Pompidou trois emplacements dont les clientèles, les temporalités et les modèles économiques sont aussi distincts que s’ils appartenaient à des villes différentes mais qui coexistent dans le même arrondissement avec une proximité géographique d’une centaine de mètres à quelques minutes à pied. Cette richesse interne fait du 4ème l’arrondissement dont l’analyse micro-locale de la valeur d’une licence IV est la plus exigeante et la plus déterminante pour la réussite d’une acquisition. Point de Vente vous accompagne pour la mener avec la précision qu’elle impose.

Le quartier LGBTQ+ du Marais et ses licences IV : un marché communautaire d'une fidélité et d'une prescription incomparables

Une clientèle LGBTQ+ internationale dont la fidélité aux établissements du Marais génère des revenus d'une régularité et d'une qualité très élevées : le quartier LGBTQ+ du Marais constitue l'une des destinations communautaires les plus importantes d'Europe et sa clientèle internationale des visiteurs américains, britanniques, nordiques et australiens qui font du Marais leur quartier de référence à chaque séjour parisien génère pour les bars avec licence IV bien implantés dans ce périmètre une fidélité géographique d'une constance remarquable dont la valeur commerciale est très supérieure à celle d'une clientèle touristique généraliste dont les choix d'établissements sont plus aléatoires
Une communauté dont le bouche-à-oreille interne est d'une puissance de prescription sans équivalent dans les autres quartiers parisiens : dans la communauté LGBTQ+ internationale dont les membres se recommandent mutuellement leurs adresses parisiennes via des réseaux sociaux très denses et très actifs, un bar avec licence IV dont l'atmosphère et les valeurs sont perçues comme authentiquement inclusives et accueillantes peut bénéficier d'une visibilité internationale et d'une prescription communautaire d'une efficacité commerciale que les canaux marketing ordinaires ne peuvent pas reproduire à coût comparable
Une Pride et un calendrier événementiel LGBTQ+ qui génèrent des pics de chiffre d'affaires d'une intensité prévisible et très rentable : la Marche des Fiertés et les événements LGBTQ+ qui rythment le calendrier du Marais tout au long de l'année génèrent pour les bars avec licence IV du périmètre des pics de fréquentation d'une intensité exceptionnelle dont le calendrier est connu à l'avance et dont la préparation opérationnelle peut être anticipée plusieurs semaines avant chaque événement

Île Saint-Louis et Beaubourg : deux marchés de licences IV aux temporalités très différentes

L'Île Saint-Louis : un marché de consommation nocturne premium d'une exclusivité et d'une saisonnalité très particulières : sur l'Île Saint-Louis dont l'atmosphère de village préservé au cœur de Paris génère une attraction touristique d'une qualité et d'une exclusivité remarquables, les bars avec licence IV bien positionnés bénéficient d'une clientèle estivale dont les budgets de consommation sont très élevés et dont la propension à dépenser en soirée dans un cadre aussi exceptionnel est maximale mais dans un contexte de saisonnalité très marquée entre l'été touristique et l'hiver résidentiel dont la gestion impose une organisation financière très rigoureuse
Beaubourg : un flux culturel diurne et nocturne d'une diversité et d'une constance très favorables pour les bars avec licence IV : dans le périmètre du Centre Pompidou dont les expositions et les événements culturels génèrent un flux de visiteurs culturels d'une diversité internationale remarquable tout au long de l'année, les bars avec licence IV bien positionnés bénéficient d'une clientèle culturelle dont la consommation de boissons après une exposition ou un événement constitue une source de chiffre d'affaires d'une régularité et d'une prévisibilité très favorables, avec des pics lors des grandes expositions dont le calendrier est connu à l'avance
Une restriction PLU sur la densification des débits de boissons dans certaines rues du Marais qui limite les nouvelles implantations et renforce la valeur des licences existantes : dans le 4ème arrondissement dont le PLU contient des dispositions visant à limiter la concentration de débits de boissons dans certaines rues du Marais jugées déjà suffisamment denses, les licences IV existantes dans ces périmètres bénéficient d'une protection réglementaire qui renforce leur valeur en rendant toute nouvelle concurrence dans ces rues très difficile à obtenir une protection dont Point de Vente évalue la solidité pour chaque licence proposée dans ces périmètres réglementés

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris