Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 7ème arrondissement : Invalides, Rue du Bac, Champ-de-Mars (page 2)

Le 7ème arrondissement de Paris génère pour l’acquisition d’un local avec licence IV une réalité commerciale d’une singularité absolue dans cette série celle d’un arrondissement dont la vocation institutionnelle et résidentielle quasi exclusive génère non pas une absence de demande de bars et d’établissements avec licence IV, mais une demande d’une nature si spécifique et si différente de celle observée dans les arrondissements précédents qu’elle impose des modèles d’exploitation entièrement distincts de ceux qui réussissent dans des arrondissements plus animés. Contrairement au 6ème voisin dont la valeur d’une licence IV tient à la notoriété mondiale de Saint-Germain-des-Prés et à l’exigence d’une clientèle gastronomique internationale très sophistiquée, le 7ème impose une réalité très différente celle d’un arrondissement dont les bars et les cafés avec licence IV servent principalement des diplomates, des hauts fonctionnaires et des résidents d’une discrétion et d’une exigence protocolaires très particulières, dont les comportements de consommation sont très éloignés des modèles habituels de la consommation nocturne parisienne et dont la satisfaction impose des standards de service et de discrétion que les exploitants ordinaires ne maîtrisent pas toujours. Dans le 7ème, un bar avec licence IV ne cherche pas à attirer une clientèle nombreuse et animée il cherche à servir une clientèle rare et très précieuse dont la discrétion est une valeur fondamentale et dont chaque visite génère une dépense très élevée dans un contexte de parfaite confidentialité. Point de Vente vous accompagne pour accéder à ce marché d’une fermeture et d’une exigence exceptionnelles.

Ce que la vocation institutionnelle du 7ème impose comme modèle d'exploitation à un bar avec licence IV

Un modèle économique fondé sur la rareté des visites et l'exceptionnelle valeur de chaque transaction plutôt que sur le volume : dans le 7ème arrondissement dont la clientèle potentielle d'un bar avec licence IV est d'une taille limitée par la vocation résidentielle et institutionnelle quasi exclusive de l'arrondissement, le modèle économique d'un établissement performant repose nécessairement sur des tickets moyens très élevés générés par une clientèle peu nombreuse mais d'un pouvoir d'achat exceptionnel des diplomates qui commandent des whiskies rares, des ministres qui s'accordent un verre en fin de journée, des résidents aisés qui reçoivent des invités pour un apéritif de qualité des consommations dont la valeur unitaire compense très largement la modestie du volume de passage
Une exigence de discrétion absolue comme condition non négociable de la fidélisation de la clientèle institutionnelle du 7ème : dans le 7ème arrondissement dont la clientèle inclut régulièrement des personnalités dont la présence dans un bar ou un café doit rester absolument confidentielle, la discrétion du personnel formation à la non-divulgation des présences, gestion des entrées et sorties discrètes, aucune communication sur les clients sur les réseaux sociaux constitue une compétence opérationnelle d'une valeur commerciale considérable qui différencie les établissements que la clientèle institutionnelle du 7ème fréquente de ceux qu'elle évite
Une sélection de spiritueux d'exception comme argument commercial central dans le contexte protocolaire du 7ème : dans le 7ème arrondissement dont la clientèle institutionnelle et diplomatique est habituée aux meilleures caves des palaces et des grandes maisons, la sélection de spiritueux d'un bar avec licence IV doit atteindre un niveau d'exception whiskies rares de distilleries peu connues, cognacs de grande maison millésimés, champagnes de vignerons en édition limitée dont la qualité justifie les prix élevés que cette clientèle est prête à payer en contrepartie d'une expérience de dégustation qu'elle ne peut pas trouver dans les bars ordinaires

Le marché des licences IV dans le 7ème : rareté, discrétion et transmission

Un marché des licences IV d'une opacité totale dont les transactions se font exclusivement dans des réseaux très fermés : dans le 7ème arrondissement dont les établissements avec licence IV les mieux positionnés appartiennent à des exploitants dont la discrétion est une valeur professionnelle centrale, les intentions de cession ne circulent jamais publiquement des informations qui se transmettent dans des réseaux de confiance très fermés notaires spécialisés, associations professionnelles de cafetiers, réseaux de relations personnelles dans la communauté diplomatique auxquels Point de Vente vous donne accès via son ancrage dans ces réseaux depuis de nombreuses années
Une rareté des licences IV dans le 7ème encore plus marquée que dans les arrondissements voisins liée à la faible densité de commerces : dans le 7ème arrondissement dont la proportion de surface commerciale par rapport à la surface résidentielle totale est la plus faible de Paris, le nombre de licences IV en circulation est structurellement très inférieur à celui observé dans des arrondissements comparables en taille une rareté qui s'ajoute à la rareté administrative ordinaire des licences IV pour générer des transactions à des niveaux de valorisation que les repreneurs non informés de la réalité de ce marché ne peuvent pas anticiper
Une transmission des licences IV dans le 7ème qui inclut souvent une période de présentation de la clientèle par le cédant : dans le 7ème arrondissement dont la valeur d'un établissement avec licence IV tient très largement à la qualité des relations personnelles que l'exploitant entretient avec sa clientèle institutionnelle, la période de transition entre cédant et repreneur est d'une importance commerciale capitale des semaines voire des mois pendant lesquels le cédant présente le repreneur à ses meilleurs clients et facilite le transfert de confiance dont la réussite conditionne la préservation de la clientèle la plus précieuse de l'établissement

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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