Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 8ème arrondissement : Champs-Élysées, Madeleine, Triangle d’Or (page 20)

Le 8ème arrondissement de Paris constitue pour l’acquisition d’un local avec licence IV le marché de l’investissement maximal et du rendement maximal celui où les niveaux de valorisation des licences IV atteignent leurs sommets absolus dans le marché parisien, où les modèles économiques des établissements les mieux positionnés génèrent des chiffres d’affaires sans équivalent dans les autres arrondissements de la capitale, et où la compétition entre acquéreurs potentiels est d’une intensité qui rend les meilleures opportunités inaccessibles sans un réseau de relations et une capacité d’engagement financier très importants. Contrairement au 7ème dont la valeur des licences IV tient à la discrétion et à la rareté d’une clientèle institutionnelle très peu nombreuse mais très précieuse, le 8ème génère des volumes de clientèle et des chiffres d’affaires d’une amplitude très supérieure des bars et des brasseries dont les meilleurs emplacements sur les Champs-Élysées ou dans le Triangle d’Or peuvent servir des centaines de clients par soirée à des tickets moyens parmi les plus élevés du marché parisien. Ce qui distingue fondamentalement le marché des licences IV dans le 8ème de celui de tous les autres arrondissements analysés jusqu’ici dans cette série, c’est la stratification interne d’une amplitude remarquable des licences sur les Champs-Élysées dont les valorisations atteignent des niveaux comparables à ceux des meilleures artères commerciales mondiales, et des licences dans les secteurs secondaires de l’arrondissement dont les valorisations restent encore accessibles à des porteurs de projet dont les budgets sont significatifs sans être illimités. Point de Vente vous accompagne pour naviguer dans cette stratification avec la rigueur analytique qu’elle impose.

Les Champs-Élysées et le Triangle d'Or : le marché des licences IV les plus valorisées de Paris

Des niveaux de valorisation qui reflètent une puissance de flux et une qualité de clientèle sans équivalent dans le marché parisien : les licences IV en exploitation sur les Champs-Élysées ou dans le Triangle d'Or atteignent des niveaux de valorisation qui s'expliquent par une combinaison unique de facteurs un flux de 300 000 passages quotidiens sur les Champs-Élysées dont une fraction très significative génère une consommation de boissons, une clientèle internationale fortunée dont les tickets moyens sont très élevés, et une notoriété mondiale de l'adresse qui constitue un actif marketing dont la valeur est immédiatement perçue par une clientèle internationale habituée aux meilleures adresses du monde
Un marché d'une opacité totale dont les transactions les plus importantes ne font jamais l'objet d'annonces publiques : dans le périmètre des Champs-Élysées et du Triangle d'Or, les cessions des meilleures licences IV circulent exclusivement dans des réseaux très fermés d'investisseurs institutionnels, de fonds de restauration et d'opérateurs hôteliers internationaux dont la capacité financière et la connaissance du marché leur permettent de conclure des transactions à des vitesses et dans des conditions inaccessibles aux porteurs de projet individuels non accompagnés Point de Vente vous donne accès à ces réseaux via ses relations dans la communauté des opérateurs CHR premium du 8ème
Une complexité réglementaire particulière liée à la coexistence des activités de nuit avec les résidences de prestige du 8ème : dans le 8ème arrondissement dont certains secteurs concentrent des résidences de très grand standing dont les copropriétaires exercent un contrôle d'une rigueur exceptionnelle sur les nuisances nocturnes, les licences IV des établissements dont les horaires d'ouverture sont étendus sont soumises à des contraintes très précises dont le non-respect peut générer des fermetures administratives d'une gravité suffisante pour fragiliser durablement la valeur de la licence des contraintes que Point de Vente vérifie exhaustivement pour chaque opportunité proposée dans le 8ème

Le secteur Madeleine-Saint-Lazare : des licences IV encore accessibles dans un contexte corporate très favorable

Une clientèle corporate dense dont les habitudes de consommation de boissons après le bureau génèrent un flux d'afterworks d'une régularité et d'une valeur très favorables : dans le périmètre des sièges sociaux et des grandes entreprises concentrées autour de la Madeleine et de Saint-Lazare, les bars avec licence IV bien positionnés bénéficient d'un flux d'afterworks hebdomadaires d'une régularité et d'une valeur unitaire très favorables des cadres et des dirigeants dont les consommations de spiritueux et de cocktails premium en fin de journée génèrent des tickets moyens significativement supérieurs à ceux d'une clientèle résidentielle ordinaire
Des valorisations de licences IV dans le secteur Madeleine-Saint-Lazare encore inférieures à celles des Champs-Élysées pour des fondamentaux commerciaux parfois comparables : dans le périmètre de la Madeleine et de Saint-Lazare dont les licences IV sont valorisées à des niveaux encore inférieurs à ceux atteints dans le périmètre des Champs-Élysées, des opportunités d'acquisition à des conditions plus accessibles existent pour des porteurs de projet dont les budgets ne permettent pas les niveaux de valorisation du périmètre premium des établissements dont les performances commerciales peuvent être très proches de celles des Champs-Élysées sur certains créneaux horaires mais dont les prix d'acquisition restent encore dans des fourchettes accessibles à des investisseurs individuels sérieux
Un flux de voyageurs de la gare Saint-Lazare qui génère une demande de consommation de boissons d'une intensité et d'une régularité très favorables : la gare Saint-Lazare avec ses 100 millions de voyageurs annuels génère dans son périmètre immédiat un flux de consommation de boissons avant et après les déplacements d'une régularité quotidienne très prévisible des voyageurs dont les habitudes de prendre un verre avant un déplacement ou à l'arrivée à Paris constituent une source de chiffre d'affaires d'une constance hebdomadaire très favorable pour les bars avec licence IV bien positionnés sur les axes de circulation entre la gare et les stations de métro environnantes

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris