Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local-commercial-a-louer-paris-11 | Point de vente (page 263

Local commercial 64 m2 75009 Paris

CESSION DE BAIL

MADELEINE

Paris 9^e

Le groupe Point de Vente vous propose un local commercial idéalement situé dans le quartier très recherché de la Madeleine et des Grands Boulevards, dans le neuvième arrondissement de Paris. Ce bien exceptionnel développe une surface totale de 64 m² en rez-de-…

Réf. 15-341701

Téléphone

42 000 € Net vendeur

Loyer : 3 755 € Hc/mois
Surface totale : 64 m²

Voir le produit

Achat local commercial 28 m2 75005 Paris

MURS OCCUPÉS

MAUBERT MUTUALITE

Paris 5^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose, au cœur du quartier très recherché de Maubert-Mutualité, à proximité immédiate d’enseignes reconnues telles que Chipotle, G20, Dr. Martens ou encore Album Comics, un actif commercial sécurisé bénéficiant d’un emplacement …

Réf. 15-339246

Téléphone

425 000 € Net vendeur

Loyer : 1 375 € Hc/ht/mois
Surface totale : 28 m²

Voir le produit

Local commercial 66 m2 75016 Paris

CESSION DE BAIL

PORTE DE SAINT CLOUD - AVENUE DE VERSAILLES SUD

Paris 16^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose, à proximité immédiate du métro Métro de Paris Chardon-Lagache, une boutique bénéficiant d’un emplacement recherché au cœur d’un environnement commerçant dynamique.. Ce local, idéal pour une activité de restauration san…

Réf. 15-342309

Téléphone

100 000 € Net vendeur

Loyer : 2 769 € Hc/mois
Surface totale : 66 m²

Voir le produit

Achat local commercial 159 m2 77420 Champs-sur-Marne

MURS OCCUPÉS

77420 Champs-sur-Marne

Le Groupe POINT DE VENTE vous propose, à proximité immédiate du métro Rosny–Bois-Perrier, un local commercial offrant de belles possibilités d’exploitation.. Ce bien développe une surface totale de 159 m² de plain-pied, avec une façade de 4 mètres, idéal pour…

Réf. 15-339247

Téléphone

370 000 € Net vendeur

Loyer : 3 576 € Hc/ht/mois
Surface totale : 159 m²

Voir le produit

OFF-MARKET

CESSION DE BAIL

Paris 16^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose, à proximité immédiate du métro Métro de Paris Chardon-Lagache, une boutique bénéficiant d’un emplacement recherché au cœur d’un environnement commerçant dynamiqu…

Exclusivité

Réf : FP

Bien off-market Informations
disponibles
sur-demande Nous contacter

Location local commercial 116 m2 95140 Garges-lès-Gonesse

LOCATION PURE

95140 Garges-lès-Gonesse

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à proximité du métro St-Denis Université, dans le centre commercial de l'Hôtel de Ville : Un commerce d'une surface totale de 116m² disposant d'une façade de 3m, parfait pour toutes activités sans nuisances, ni conduit de …

Réf. 15-332735

Téléphone

1 645 € Hc/ht/mois

Surface totale : 116 m²

Voir le produit

Local commercial 160 m2 75008 Paris

CESSION DE BAIL

FRIEDLAND MONCEAU

Paris 8^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à proximité du métro Saint-Philippe-du-Roule : un local commercial d'une surface de 80m2 en RDC (30 couverts) et 80m2 au sous sol. idéal pour restauration avec ou sans nuisance. Belle façade d'angle d'une longueur d…

Réf. 15-342764

Téléphone

714 000 € Net vendeur

Loyer : 5 250 € Hc/mois
Surface totale : 160 m²

Voir le produit

Local commercial 42 m2 95270 Luzarches

FONDS DE COMMERCE

95270 Luzarches

Situé à Luzarches, sur une rue particulièrement commerçante bénéficiant d’un flux constant de passage, ce local commercial d’une surface totale de 42 m² offre une opportunité rare d’implantation dans un environnement dynamique et attractif. Le bien se compose…

Réf. 15-342302

Téléphone

68 250 € Net vendeur

Loyer : 1 200 € Hc/mois
Surface totale : 42 m²

Voir le produit

Achat local commercial 100 m2 94160 Saint-Mandé

MURS LIBRES

94160 Saint-Mandé

Le Groupe Point de Vente vous propose l'acquisition de murs commerciaux libres sur cour idéalement situés au cœur d'un quartier dynamique et résidentiel de Saint-Mandé : La configuration du bien se compose d'une surface de 50 mètres carrés située sur cour, ga…

Réf. 15-342661

Téléphone

400 000 € Net vendeur

Surface totale : 100 m²

Voir le produit

OFF-MARKET

FONDS DE COMMERCE

95270 Luzarches

Situé à Luzarches, sur une rue particulièrement commerçante bénéficiant d’un flux constant de passage, ce local commercial d’une surface totale de 42 m² offre une opportunité rare d’implantation dans …

Exclusivité

Réf : FP

Bien off-market Informations
disponibles
sur-demande Nous contacter

Location local commercial 150 m2 92100 Boulogne-Billancourt

LOCATION PURE

92100 Boulogne-Billancourt

Le groupe POINT DE VENTE vous propose un local à louer d'une surface totale de 150 m² - Au rez-de-chaussée, une surface de 75 m², point d'eau, WC. - Au premier étage, une surface de 75 m². Idéal pour des enseignes de restauration, boulangerie, chocola…

Réf. 15-342657

Téléphone

10 000 € Hc/mois

Surface totale : 150 m²

Voir le produit

Local commercial 170 m2 92400 Courbevoie

FONDS DE COMMERCE

92400 Courbevoie

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à proximité du métro Pont de Levallois – Bécon, dans un environnement commerçant dynamique, à proximité de nombreuses enseignes nationales, bénéficiant d’un important flux de voitures, d’une zone de bureaux dense ainsi que…

Réf. 15-342551

Téléphone

280 000 € Net vendeur

Loyer : 2 834 € Hc/mois
Surface totale : 170 m²

Voir le produit

(page 263)

Recherche avancée :

MADELEINE

MAUBERT MUTUALITE

PORTE DE SAINT CLOUD - AVENUE DE VERSAILLES SUD

PORTE DE SAINT CLOUD - AVENUE DE VERSAILLES SUD

FRIEDLAND MONCEAU

FRIEDLAND MONCEAU

Local commercial 64 m2 75009 Paris

MADELEINE

Paris 9^e

Achat local commercial 28 m2 75005 Paris

MAUBERT MUTUALITE

Paris 5^e

Local commercial 66 m2 75016 Paris

PORTE DE SAINT CLOUD - AVENUE DE VERSAILLES SUD

Paris 16^e

Achat local commercial 159 m2 77420 Champs-sur-Marne

77420 Champs-sur-Marne

Paris 16^e

Location local commercial 116 m2 95140 Garges-lès-Gonesse

95140 Garges-lès-Gonesse

Local commercial 160 m2 75008 Paris

FRIEDLAND MONCEAU

Paris 8^e

Local commercial 42 m2 95270 Luzarches

95270 Luzarches

Achat local commercial 100 m2 94160 Saint-Mandé

94160 Saint-Mandé

95270 Luzarches

Location local commercial 150 m2 92100 Boulogne-Billancourt

92100 Boulogne-Billancourt

Local commercial 170 m2 92400 Courbevoie

92400 Courbevoie