Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 13ème arrondissement : Bibliothèque François Mitterrand, Place d’Italie, Tolbiac

Le 13ème arrondissement de Paris pose dans cette série une question que les douze arrondissements précédents n’ont pas encore abordée celle de la valeur commerciale d’une station de RER dans un quartier en cours de transformation urbaine. La station Bibliothèque François Mitterrand desservie à la fois par le RER C et la ligne 14 du métro constitue dans le 13ème un générateur de flux d’une nature très particulière qui la distingue fondamentalement de toutes les stations analysées jusqu’ici dans cette série. Ce n’est pas simplement une station de métro ordinaire c’est un nœud de transport dont la ligne 14 génère un flux de navetteurs d’une vitesse et d’une régularité incomparables grâce à l’automatisation intégrale de la ligne, dont le RER C apporte un flux de voyageurs de banlieue dont les comportements de consommation sont très différents de ceux des usagers du métro intramuros, et dont la transformation urbaine du quartier Paris Rive Gauche crée autour de la station un contexte commercial en mutation rapide dont la valeur des locaux proches va progresser de façon documentée et prévisible dans les prochaines années. Au-delà de cette station emblématique du nouveau 13ème, l’arrondissement dispose d’un réseau de stations dont les profils de flux reflètent la diversité culturelle et sociale remarquable d’un arrondissement qui est simultanément le territoire du Chinatown parisien, d’un campus universitaire en expansion et d’un nouveau quartier tertiaire en cours de densification. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cette diversité le local commercial dont la localisation correspond le mieux à votre projet et à votre ambition.

La ligne 14 et son impact sur la valeur commerciale des locaux proches de la Bibliothèque François Mitterrand

Une ligne 14 automatique dont la fréquence et la régularité génèrent un flux de navetteurs d'une prévisibilité commerciale incomparable : la ligne 14 la seule ligne de métro entièrement automatique du réseau parisien génère à la station Bibliothèque François Mitterrand un flux de navetteurs d'une régularité et d'une prévisibilité que les lignes de métro classiques ne peuvent pas reproduire des trains toutes les 85 secondes aux heures de pointe, une fiabilité d'exploitation très élevée et des horaires d'affluence très précis qui permettent aux commerces bien positionnés à la sortie de la station de modéliser leurs créneaux de performance avec une précision que les stations de lignes moins régulières ne permettent pas
Un flux RER C qui apporte une clientèle de banlieue sud dont les comportements de consommation sont très différents de ceux des usagers de la ligne 14 : au flux de navetteurs intramuros de la ligne 14 s'ajoute à la station Bibliothèque François Mitterrand un flux de voyageurs du RER C en provenance de la banlieue sud Versailles, Juvisy, Choisy-le-Roi dont les comportements de consommation dans les commerces proches de la station sont très différents de ceux des navetteurs de la ligne 14 des voyageurs dont le trajet plus long génère une propension à consommer café et viennoiseries en arrivant à Paris, et dont les achats de retour en fin de journée constituent une source de chiffre d'affaires complémentaire très régulière pour les commerces bien positionnés à la sortie RER
Un potentiel de revalorisation commerciale documenté lié à l'extension de la ligne 14 vers Orly : l'extension de la ligne 14 vers l'aéroport d'Orly génère à la station Bibliothèque François Mitterrand un flux additionnel de voyageurs en transit vers l'aéroport dont les comportements de consommation achats de dernière minute, restauration rapide avant le vol constituent une source de demande commerciale nouvelle et en progression pour les commerces bien positionnés à la sortie de la station

Place d'Italie et Tolbiac : deux stations aux logiques commerciales distinctes dans le 13ème

Place d'Italie : un nœud de correspondance majeur dont le flux révèle une stratification commerciale très précise selon les sorties : la station Place d'Italie constitue le principal nœud de correspondance du 13ème avec la convergence de trois lignes de métro 5, 6 et 7 dont le flux total génère une intensité de passage très élevée répartie entre plusieurs sorties aux orientations très différentes une sortie orientée vers le centre commercial Italie 2 dont le flux est dominé par des consommateurs en mode shopping, une sortie orientée vers le boulevard Auguste Blanqui dont le flux est plus résidentiel et gastronomique, et une sortie orientée vers le boulevard Vincent Auriol dont le flux est plus populaire et diversifié trois orientations de sortie aux profils de clientèle si distincts que la valeur commerciale d'un local dépend autant de la sortie dont il est le plus proche que de la station elle-même
Tolbiac : une station de quartier dont la proximité avec la communauté asiatique génère un flux commercial d'une spécificité culturelle remarquable : la station Tolbiac dont le périmètre immédiat constitue le cœur du Chinatown parisien génère un flux commercial dont la composition culturelle est d'une homogénéité et d'une spécificité que peu d'autres stations parisiennes reproduisent un flux dominé par les membres de la communauté asiatique dont les comportements de consommation sont très précisément calibrés sur les produits et les services spécifiques à leur culture épiceries asiatiques, salons de coiffure, restaurants et commerces de produits importés et dont les locaux commerciaux bien positionnés à proximité de la station peuvent tirer parti via un positionnement très précisément adapté aux attentes de cette communauté

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris

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Local commercial proche gare et métro Paris 13ème arrondissement : Bibliothèque François Mitterrand, Place d’Italie, Tolbiac

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La ligne 14 et son impact sur la valeur commerciale des locaux proches de la Bibliothèque François Mitterrand

Place d'Italie et Tolbiac : deux stations aux logiques commerciales distinctes dans le 13ème

Achat local commercial 35 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

Local commercial 80 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

Local commercial 15 m2 75013 Paris

RUE DE TOLBIAC

Local commercial 53 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

RUE DE TOLBIAC

Local commercial 120 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

Local commercial 140 m2 75013 Paris

RUE DE TOLBIAC

Location local commercial 72 m2 75013 Paris

BIBLIOTHEQUE FRANCOIS MITTERRAND

RUE DE TOLBIAC

Achat local commercial 171 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

Location local commercial 51 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

Location local sur cour 80 m2 75013 Paris

AVENUE D'ITALIE

GOBELINS-AUSTERLITZ

Location bureau 80 m2 75013 Paris

AVENUE D'ITALIE

Location local commercial 115 m2 75013 Paris

RUE DE TOLBIAC

Local commercial 35 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

RUE DE TOLBIAC

Location local commercial 141 m2 75013 Paris

BIBLIOTHEQUE FRANCOIS MITTERRAND

Local commercial 195 m2 75013 Paris

BIBLIOTHEQUE FRANCOIS MITTERRAND

Location local commercial 77 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

BIBLIOTHEQUE FRANCOIS MITTERRAND

Local commercial 565 m2 75013 Paris

AVENUE D'ITALIE

Local commercial 111 m2 75013 Paris

RUE DE TOLBIAC

Location local commercial 445 m2 75013 Paris

BIBLIOTHEQUE FRANCOIS MITTERRAND

RUE DE TOLBIAC

Location local commercial 208 m2 75013 Paris

AVENUE D'ITALIE

Achat local commercial 208 m2 75013 Paris

AVENUE D'ITALIE

Local commercial 25 m2 75013 Paris

AVENUE D'ITALIE

AVENUE D'ITALIE

Location local commercial 46 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

Achat local commercial 58 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

Location local commercial 47 m2 75013 Paris

RUE DE TOLBIAC

GOBELINS-AUSTERLITZ

Local commercial 95 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

Location local sur cour 42 m2 75013 Paris

AVENUE D'ITALIE

Local commercial 63 m2 75013 Paris

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AVENUE D'ITALIE

Location local commercial 230 m2 75013 Paris

BIBLIOTHEQUE FRANCOIS MITTERRAND

Achat local commercial 75 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

Local commercial 40 m2 75013 Paris

AVENUE D'ITALIE

GOBELINS-AUSTERLITZ

Location local commercial 495 m2 75013 Paris

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Achat local commercial 250 m2 75013 Paris

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